城市轨道交通与周边房地产价值关系研究
【摘要】：城市轨道交通(URRT)是一种快捷高效、安全舒适、节能环保的大容量城市客运交通方式。由于大城市普遍存在交通拥挤、环境污染和土地资源短缺等问题,大力发展URRT,被广泛认为是解决这些矛盾和问题的有效途径。然而,我国URRT的发展普遍面临着建设资金短缺、营运收支难以平衡等难题。与此同时,URRT发展给站点周边(以下简称周边)房地产带来的增值效益,却被其所有者和使用者所独享,并没有为URRT的可持续发展做出贡献。因此,定量分析URRT发展对周边房地产价值的影响、建立URRT发展与周边土地利用的协调互补关系,具有重要的理论意义和应用价值。
论文首先在总结国内外相关领域研究成果的基础上,分析了URRT的特性和房地产价值影响因素,以及URRT促进周边房地产增值的机理,概要总结了我国URRT建设运营的现状与问题以及可资借鉴的国际经验。
论文接着研究了定量分析URRT对周边房地产价值影响程度的计量经济学模型。在比较现有的交通成本模型(TCM)、特征价格模型(HPM)和支出系统需求函数综合模型(LESHM)等对解决本研究课题的适用性和有效性的基础上,选定了HPM作为论文研究的基础模型,并提出了改进的HPM模型,即消费支出特征价格模型(ESHPM)和变参数消费支出特征价格模型(VCHPM)。
作为研究工作的重点,论文结合深圳市地铁一期建设与周边居住、商业和办公三类房地产相关数据,对URRT与周边房地产价值的关系进行了实证分析,并对HPM、ESHPM和VCHPM进行了模型检验。结果表明:(1)HPM和ESHPM均能成功分析URRT与周边房地产价值的关系,HPM存在高估现象,ESHPM结果的准确性相对较高。(2)VCHPM能成功分析URRT与居住房地产价值的关系,但不能有效分析URRT与商业、办公房地产价值的关系。(3)深圳地铁一期建设对周边半径500m范围内的房地产价值具有显著影响,对居住、商业和办公房地产增值的影响程度分别为16.95%、14.70%和10.11%。(4)对地铁周边半径300m范围内房地产增值的影响尤其显著,居住、商业和办公房地产增值的影响程度分别为30.62%、26.47%和20.43%。(5)深圳地铁一期建设为周边房地产带来的增值效益为335.36亿元,是地铁一期总投资115亿元的2.916倍。
论文最后根据前述研究成果,以深圳市为例,提出了促进我国URRT与周边土地综合开发的措施与政策建议。
【关键词】：城市轨道交通 土地利用 特征价格模型 综合开发 深圳
【学位授予单位】：清华大学
【学位级别】：博士
【学位授予年份】：2004
【分类号】：F293.35
【目录】：
【学位授予单位】：清华大学
【学位级别】：博士
【学位授予年份】：2004
【分类号】：F293.35
【目录】：
- 摘 要4-5
- Abstract5-11
- 主要符号对照表11-12
- 第一章 引 言12-26
- 1.1 研究背景及意义12-16
- 1.1.1 研究背景12-15
- 1.1.2 研究目标与意义15-16
- 1.2 国内外研究现状与进展16-23
- 1.2.1 城市轨道交通对土地利用影响的定性研究16-17
- 1.2.2 城市轨道交通对房地产价值影响的定量研究17-21
- 1.2.3 城市轨道交通与房地产价值关系的应用与实践21-22
- 1.2.4 对国内外研究的评述22-23
- 1.3 研究方法与技术线路23-24
- 1.4 论文的主要内容与结构安排24-26
- 第二章 城市轨道交通与房地产价值26-71
- 2.1 城市轨道交通及其特点26-30
- 2.1.1 定义26
- 2.1.2 特点26-30
- 2.2 房地产价值及其影响因素30-37
- 2.2.1 房地产价值30-31
- 2.2.2 影响因素31-37
- 2.3 城市轨道交通对周边房地产价值的影响机理37-42
- 2.3.1 改善物业的可达性和市民出行的便捷性37-38
- 2.3.2 改变土地利用性质38-39
- 2.3.3 提高土地开发强度39-40
- 2.3.4 促进社会经济繁荣发展40-42
- 2.4 我国城市轨道交通建设营运的现状与问题42-45
- 2.4.1 巨额资金需要筹集43
- 2.4.2 营运收支难以平衡43-44
- 2.4.3 效益返还机制有待建立44-45
- 2.5 城市轨道交通建设运营中可资借鉴的国际经验45-70
- 2.5.1 城市轨道交通与土地利用的一体化规划45-56
- 2.5.2 城市轨道交通与房地产联合开发56-66
- 2.5.3 城市轨道交通产生效益的返还66-70
- 2.6 本章小结70-71
- 第三章 模型分析与选择71-86
- 3.1 交通成本模型71-73
- 3.2 特征价格模型73-79
- 3.2.1 消费者需求74-76
- 3.2.2 生产者供给76-77
- 3.2.3 市场均衡77-78
- 3.2.4 模型基本假设78-79
- 3.3 支出系统需求函数综合模型79-83
- 3.3.1 线性支出模型79-80
- 3.3.2 扩展的线性支出模型80
- 3.3.3 支出系统与特征价格综合模型80-83
- 3.4 模型比较与选择83-85
- 3.5 本章小结85-86
- 第四章 特征价格模型及其改进86-98
- 4.1 模型的发展86-87
- 4.2 模型方法87-95
- 4.2.1 模型方程87-89
- 4.2.2 线性回归模型的基本假设89
- 4.2.3 同质市场89-90
- 4.2.4 变量选择90-91
- 4.2.5 数据收集与处理91-92
- 4.2.6 参数估计92-93
- 4.2.7 模型检验93-95
- 4.3 模型的改进95-97
- 4.3.1 消费支出特征价格模型96
- 4.3.2 变参数消费支出特征价格模型96-97
- 4.4 本章小结97-98
- 第五章 深圳轨道交通与周边房地产价值的关系98-161
- 5.1 分析对象及其范围98-106
- 5.1.1 社会经济发展100-101
- 5.1.2 城市建设发展101-103
- 5.1.3 城市轨道交通发展103-106
- 5.2 特征变量选择106-109
- 5.2.1 区位特征变量106-107
- 5.2.2 邻里特征变量107
- 5.2.2 结构特征变量107-109
- 5.3 样本数据109-113
- 5.4 关系研究113-157
- 5.4.1 居住房地产113-128
- 5.4.2 零售商业房地产128-142
- 5.4.3 办公房地产142-157
- 5.5 本章小结157-161
- 5.5.1 模型方法157-159
- 5.5.2 影响分析159-161
- 第六章 促进城市轨道交通与土地综合开发的措施与建议161-176
- 6.1 城市轨道交通与土地利用协调规划161-169
- 6.1.1 加强城市轨道交通与城市发展结构及土地利用形态的结合161-163
- 6.1.2 形成轨道交通走廊 “珠链状”发展格局163-164
- 6.1.3 优化轨道交通站点周边的土地利用164-167
- 6.1.4 合理开发利用地下空间167-168
- 6.1.5 建设舒适安全环境优美的步行系统168-169
- 6.2 城市轨道交通与周边房地产联合开发169-173
- 6.2.1 土地出让方式170-171
- 6.2.2 联合开发土地价格与面积的测算171-173
- 6.2.3 联合开发的管理173
- 6.3 政策建议173-175
- 6.3.1 建立城市轨道交通效益分享机制173-174
- 6.3.2 完善相关法律法规的建设174-175
- 6.4 本章小结175-176
- 结 论176-178
- 参考文献178-187
- 致谢及声明187-188
- 个人简历、在学期间的研究成果及发表的学术论文188-189
| 【引证文献】 | ||
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| 【参考文献】 | ||
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| 【共引文献】 | ||
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| 【同被引文献】 | ||
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| 【二级引证文献】 | ||
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| 【二级参考文献】 | ||
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| 【相似文献】 | ||
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