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城市综合体前期定位方法研究

凌晓洁  
【摘要】: 随着经济的增长、城市化进程的加快、城市土地资源日益紧缺,国内出现了大量的城市综合体项目,而定位是项目开发最重要的环节之一。城市综合体项目作为城市功能的一部分,其空间体量、交通体系、内部功能互动关系都与单一物业开发存在着巨大的差异,目前常用的针对单一物业的定位模式已经无法满足综合体项目定位的要求。同时因为国内外城市综合体项目发展的差异以及市场现状的差异,不能完全复制国外的城市综合体项目。所以如何有效的针对国内市场的具体特点,合理运用国外有关综合体的相关理论,研究符合国内市场特点的综合体定位程序和方法,是开发城市综合体项目面临的主要问题。 论文在对国内外城市综合体项目的发展历程、发展模式、项目特征分析的基础上,就国内外城市综合体的定位程序和定位方法存在的问题和局限性进行了比较研究,提出了基于市场发展现状的城市综合体前期定位程序。 按照城市综合体的定位程序,论文就其中的两个重要环节—总体定位和子物业规模分析,进行详细的分析研究。在总体定位方面,根据国内城市发展特点,从城市分析开始,研究城市结构和发展现状,判断项目的可行性,从城市到区域,从区域到区域核心价值,再到项目的核心价值,结合开发商的特点,确定项目的整体定位。在子物业规模分析方面,运用国外理论的办法,定性分析结合定量计算,从核心物业体量到其它子物业体量,最终确定全部物业的规模和配比关系。 在定位方法上,论文提出了以核心驱动模式确定项目的整体定位,以核心驱动物业确定子物业规模的方法。通过案例项目的定位过程,对定位程序、定位方法以及关键环节进行了分析和应用。 最后就城市综合体子物业细分、子物业之间互动关系的定量分析等方面提出了后续研究建议。


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