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《北京交通大学》 2006年
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中国房地产周期波动理论和对策研究

佟克克  
【摘要】: 改革开放之后,中国房地产进入了一个前所未有的快速发展时期,在发展过程中表现出规模扩张失调、价格涨幅过快、产业运行周期波动剧烈等问题。国内外相关学者虽然对中国房地产业的周期波动现象给予极大的关注和研究,但从中国具体国情出发,深入研究如何在房地产业运行过程中识别周期波动状况,进而采取措施来避免周期波动带来的影响,探索房地产经济运行、波动机制的规律性特征等方面的理论和实践的研究则相对不足。而如何从中国社会体制的特殊性和经济发展的阶段性着手,研究中国房地产业的增长与周期波动的内在机制,进而针对周期波动采取相应政策等课题的深入研究,不仅对实现中国房地产业的可持续发展具有重大理论意义,更是我们在实践中迫切需要解决的现实问题。 本研究主要完成了六方面的工作,得到了相关研究成果如下: 1、以房地产业发展较为成熟的北京、上海和广州等35个大中城市为对象,综合考虑制度变量和经济变量两个层面,建立了一套系统涵盖了房地产投资、生产、交易、制度等各个方面的中国房地产周期衡量指标体系,采用扩散指数方法(简称DI),编制中国房地产周期波动趋势图,反映1981年至目前及未来一段时间的房地产周期发展过程,并将其划分为四个周期,实践表明能够较好地反映中国房地产周期波动趋势。 2、基于定量和定性分析方法,深入研究了中国房地产周期与宏观经济周期的关系,得出中国房地产周期和宏观经济周期是一种正相关关系、波长大体一致,但复苏、繁荣、衰退、萧条四个阶段在时间上不一致,房地产周期的复苏、萧条期滞后,而繁荣、衰退期超前的结论。并总结出房地产周期波动具有内在的助涨助跌性和房地产投资的波动具有粘性的两个主要特点。且中国房地产投资波动对宏观经济政策的敏感度差,但反映度较强,宏观经济政策对房地产投资起信号指导作用的时间长度较长的实际状况充分证明了上述结论的科学性。 3、从中国房地产市场投资、供求和价格等基本方面入手,综合研究了中国的房地产泡沫问题,界定了中国房地产市场泡沫的性质,透过房地产投资额、房屋空置率和价格等指标的定量分析,认为房地产在快速发展中确实出现了一定程度的过热,某些地区、某些方面存在着泡沫。并指出国家在出台抑制房地产泡沫政策中要充分考虑以下几个研究结论和观点:①房地产投资的走势说明宏观调控已初见成效;②判断房地产是否出现泡沫,关键是看是否存在真实需求;③个人己经逐步成为住宅消费市场的主体;④房地产空置量确实是影响中国房地产业发展的“双刃剑;⑤房地产价格呈现平稳增长态势是好事情,只是上涨的幅度应该适度。 4、基于对中国房地产业面临着新的社会、经济、法制和技术等新形势的研究,深入分析了房地产周期剧烈波动的后果。认为房地产周期的剧烈波动将加剧房地产金融风险、鼓励投机和腐败行为、造成社会资源的浪费和进一步拉大贫富差距等负面影响。 5、深入分析了影响中国房地产周期波动的因素,从政治、经济、社会三个角度研究其对房地产周期波动的影响。认为土地政策、利率等因素对房地产业的影响较大。政策变动不仅影响投资,也影响消费。当前出台的控制土地供应量、提高利率等政策措施对防止当前中国房地产业过热起到了一定的效果。消费因素主要影响需求,短期内我国房地产需求还有较大的上升空间,此后几年因消费不足对房地产业造成不利影响的可能性较小。 6、提出了房地产业可持续发展的内涵是在不同时期配置利用土地资源时,要做到土地资源利用净效益的现值最大化,平缓房地产行业发展过程中的剧烈波动,减少过度的房地产泡沫对整个国民经济危害,注重房地产行业利润空间的稳定性。实现房地产可持续发展应该保证使房地产行业的发展与社会的和谐发展相统一,通过房地产行业的发展带动整个社会生活水平的提高和社会的全面进步,使房地产成为和谐社会的物质保障。最后,为实现房地产业可持续发展,从政府和企业两个层面提出了促进中国房地产业实现可持续发展的政策建议。 本论文的主要创新点如下: 1、指出新形势下可持续发展是中国房地产业发展的目标,提出了房地产业可持续发展的涵义并从政府和企业两个层面提出政策建议。 2、建立了一套系统的中国房地产周期衡量指标体系,综合考虑制度变量和经济变量两个层面,采用扩散指数方法(简称DI),编制中国房地产周期波动趋势图,给出了中国房地产周期波动的基本规律。并深入分析了影响我国房地产周期波动的因素,从政治、经济、社会三个角度研究其对房地产周期波动的影响并给出相应的对策。 3、综合研究了中国的房地产泡沫问题,界定了中国房地产市场泡沫的性质,给出国家在出台抑制房地产泡沫政策中要充分考虑的问题的研究结论和观点。
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