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房地产投资项目风险管理方法研究

蔡建民  
【摘要】: 房地产投资项目是一个高投入、高风险、产业链长、周期长的复杂大系统,其投资决策大多靠经验和定性的风险分析方法,缺乏专业而系统的风险管理方法指导,对其内在规律、风险管理方法的研究均不够深入,项目决策中缺乏专业而系统的风险识别和评估,项目实施中缺乏专门而系统的风险管理措施,亟需对房地产投资项目风险管理方法进行系统深入地研究。本文研究内容包括: (1)提出了房地产投资项目风险的三维模型。该模型将房地产投资项目风险划分为三个方面:一是可能导致项目风险产生的风险来源,定为因素维;二是产生实际风险的项目风险主体的各个阶段,定为时间维;三是项目风险产生后所影响的目标,定为目标维;阐述了三维之间的关系。 (2)提出了房地产投资项目价值链构成,提出了作为风险源的因素维风险因素作用于时间维中的活动从而产生实际风险的分析思路,对风险因素作用路径进行了分析。 (3)提出了基于可拓学的模糊群体评估方法。将可拓学方法中的合格度、优度概念引入模糊群体评估,提出了一种能充分尊重专家评估信息,不要求专家评估结果有交集的适合模糊评估一致性的新的模糊群体评估方法,并结合某项目土地竞投阶段的风险评估进行了实证分析。 (4)建立了房地产投资项目风险系统动力学模型,该模型由战略风险子模型和战术风险子模型构成。通过案例进行了系统动力学模型的动态仿真分析,动态分析包括两个层面:一是当因素维风险源发生变化时,项目决策层面的风险控制和应对;二是当因素维风险源发生变化引起决策层面行为变化情况下,项目实施层面的风险控制和应对。结果证明通过该模型可以直观和动态地研究风险效应和控制风险应对措施的调控效果。


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