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青岛市城区地价空间分异及影响因素研究

韩洁  
【摘要】:土地是人类社会生存和发展的基础,是一切人类活动不可缺少的基本要素。而土地价格是土地经济学的核心。土地价格是影响城市发展的一个极为重要的因素。土地成本在一个开发项目的总开发成本中占有显著比例,在某些情况下,土地成本与建筑成本的比率甚至达到了4:1(Ganesan,1986),因此,开发商不仅要考虑建筑成本和未来收益,还要考虑潜在的地价升值或贬值。同时,土地收益前的销售是政府收入的主要来源之一,土地价格的波动也是政府财政预算的重要影响因素。本文以青岛市市内七区地价为实验数据进行了地价的实证研究。主要应用了目前理论与应用较为先进的地理加权回归模型(Geographical Weighted Regression, GWR)来处理地价的相关技术问题。是较为完整的地价空间结构的研究。本研究的数据源主要是2010年青岛市基准地价更新时对土地相关部门和评估公司进行土地销售数据的调查,收集地价数据,并对原始数据进行筛选和相关的预处理。利用GIS方法生成青岛市城区地价的空间分布图,并从整体解释地价的分布规律和趋势。结果表明,青岛市城区地价空间结构不是单一趋势分布的,而是在空间上呈现轴线分布。通过对青岛市城区2010年和2007年的地价数据进行纵向对比发现,住宅用地平均地价上涨幅度最高,其中四方区和李沧区上涨幅度较大,这与青岛市城市战略和发展政策相吻合。通过将青岛市城区平均地价与其余四个计划单列市地价数据进行横向对比,结果证明了青岛地价水平与城市经济水平相符。进而对青岛市城区地价影响因子进行识别与量化,并进行回归分析,检测各影响因子与地价之间的正相关或负相关,引入GWR模型方法,对地价影响因子在空间上的系数分布进行显示,地价空间结构的解释分10个因素展开论述。利用收集的数据进行深入的定量分析与解释。在解释和分析中,使用了详细的地价空间结构影响图,比以往的研究更加具有直观性与真实性。结果显示,GWR模型具有技术先进性。在定性和定量分析的基础之上,对青岛市土地价格的分布趋势进行简短的预测,并对本研究做出总结和展望。


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