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我国房地产税收制度改革研究

凌选明  
【摘要】:房地产是人类赖以生存和发展的基本条件,是一切经济活动的载体和基础,这个基本特征使得房地产业成为一个备受关注的行业。建国以来,我国的房地产业经历了一个从无到有、从小到大的发展过程。特别是上世纪80年住房制度改革,为房地产业提供了前所未有的发展契机。随着房地产业的发展和壮大,房地产业在国民经济中的重要作用得到充分的体现和发挥,并逐步成为国民经济的基础性和支柱性产业。房地产业是否稳定持续发展,已经关系到整个国民经济是否能够稳定持续发展。加强宏观调控力度,引导和规范房地产业的健康发展,保证经济运行和人民日常生活的稳定,已经成为国家和政府的重要职责。近几年来,我国房地产业以前所未有的速度和规模发展着,在促进国民经济飞速发展的同时,也给人以过热过快的迹象,国民经济的健康发展存在着较大的隐患,令政府和国民产生巨大担忧。税收是国家进行宏观调控的重要手段,改革和完善现行房地产税收税制,充分发挥房地产税收的宏观调控作用来确保房地产业的健康发展,已经成为社会关注的焦点问题。针对房地产业出现的问题,我国政府在税收领域陆续出台相关措施和方案,但这些措施与方案都是针对特定时期的特定问题而实施的,并没有触动整个房地产税制,因而不能从根本上解决问题。全面改革房地产税制势在必行。中共十六届三中全会提出了征收统一物业税的设想,针对房地产业的税制改革已提到议程上来。本文分析了房地产税制的发展现状、存在的问题,并对此提出相应的对策和建议。通过对房地产业税收制度改革的研究,希冀建立一个公平、有效的房地产行业税制体系,充分发挥税收对经济的宏观调控功能,确保房地产业的持续健康发展和国民经济的良性运行。 现阶段的房地产税收制度是在1994年税制改革的基础上确立的,涉及的税种主要有12个,包括直接以房地产为课税对象的税种7个,即土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税、固定资产投资方向调节税和契税;与房地产紧密相关的税种5个,即营业税、企业所得税、个人所得税、印花税和城市维护建设税。从税种性质来看,现行的房地产税种可以划分为4类:与房地开发经营有关的税收,主要包括营业税、印花税、固定资产投资方向调节税、城市维护建设税以及教育费附加;与房地产交易有关的税收,主要包括营业税、城市维护建设税以及教育费附加、契税、印花税、土地增值税;与房地产保有有关的税收,主要包括房产税、城镇土地使用税、耕地占用税;房地产所得税,主要包括企业所得税和个人所得税。 WP=4 我国现行房地产税制体系总体上是符合当时经济发展需要的,在组织财政收入以满足国家实现其职能需要、宏观调控房地产市场以保证国民经济稳定运行等方面发挥着积极作用。房地产税制也存在着许多问题,有待我们进一步改革和完善。首先,税收立法层次低,内外资企业税制不统一。其次,租、税、费范围界定不清,收费过多过滥。再次,税制结构不合理,主要表现为征税范围过窄、课税环节不合理、计税依据不科学、税率僵化、税种配置不合理、税收优惠过多过滥等。最后,税收立法权过于集中,配套措施不齐全。 国外房地产税制起步较早,历经多年发展,已经形成了一套比较合理和完善的税收制度,构成了财产税制的重要组成部分。本文首先介绍了美国、英国、日本这几个代表性国家的房地产税制,并归纳了国外房地产税制的基本特点。在对国外税制比较研究的基础上形成了几点有益经验,作为改革和完善我国房地产税制的参考。 规范与完善房地产税收制度,必须遵循一定的原则。在不同的国家,不同的历史发展时期,不同的社会经济条件下,税收原则是不同的。改革房地产税制,有其客观的条件限制和特点要求,本文依照现行房地产税制的现实特点,提出了房地产税制改革的五条基本原则:正税、明租、少费,减轻税负原则;合并税种,简化税制原则;着眼于整个房地产行业的税制建设原则;便于征管原则;税收适度调控原则。 本文最后提出了构建房地产税制的具体设想。首先,我们认为有必要构建我国土地税法体系,以达到优化土地资源配置,提高土地利用效率,保护有限土地资源的目的。房地产是以土地的转让与开发为起点的,在这个阶段上,土地是以单一形式存在的,通过改革现行耕地占用税、取消土地增值税、开征土地闲置税来构建一个全方位的土地税法体系,从源头上控制土地资源。其次,完善房地产税收体系。在流转及保有等环节,房地和土地具有不可分割的特性,因此我们主张对房地产合并征税。在房地产流转环节,为了降低房地产交易税负,促进房地产的流通,我们应该合并相关税种,避免因税种繁多而重复征税。在房地产保有环节,主要是贯彻中央思想,在借鉴国外有益经验的基础上,合并房产税、城镇土地使用税等税种,开征统一的物业税,以达到强化房地产保有的税收征管。最后,完善与房地产相关的税收制度,主要是房地产所得税制。


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