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《中央财经大学》 2008年
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论我国开征物业税的政策选择及对各利益主体的影响

周菁  
【摘要】: 由于历史原因,目前我国房地产行业的税收制度存在种种问题,主要表现在房地产流通环节的税种多、税收负担过重,而在房地产保有环节的课税较少、税收负担较轻,且税收优惠范围大。这种“重流通、轻保有”的税制结构已经不再适应目前社会经济的发展,不利于地方财政收入的筹集、资源的优化配置和财富的合理分配,亟需进行改革和完善。因此,2003年10月,党的十六届三中全会在《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中明确提出:“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。”2005年10月党的十六届五中全会在《中共中央关于制订国民经济和社会发展十一五规划建议》中再次明确指出“调整和完善资源税,实施燃油税,稳定推进物业税。”《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划》将“改革房地产税收制度,稳步推进物业税并取消有关收费”作为推进财政税收体制改革的重要内容。 目前,学术界对物业税的界定尚未统一,本文认为物业税应是在不动产保有环节课征的一种财产税,具有财产税、从价税的特征、应当成为财产税的主要组成部分,是地方财政的主体税种。 任何新税种的开征,都有一定的理论基础,即该税种开征后应达到的基本目标。本文认为,物业税开征的理论基础主要有三:一是财政收入说,即开征物业税的主要目的主要在于获得财政收入;二是资源配置说,即开征物业税的目的在于合理调节土地、房屋等资源在各行业和个人之间的配置;三是财富分配说,即开征物业税可以起到重新分配社会财富、缓解财富分配不均的作用。在物业税税制设计方面,本文从公平说、受益说、税制完善说、效率说和帕累托最优化等方面阐述了其理论基础。 物业税是国际上普遍开征的税种,本文简要介绍了美国、英国、日本、智利、香港、台湾等国家和地区的物业税制度。通过国际比较分析认为,物业税制度的设计需要体现一国的具体国情;物业税应属于地方税,应成为地方政府财政收入的主要来源;地方政府应对物业税的征管具有较大的自主权;在征管和具体税制要素的设计上要形成一套科学的管理方法和配套制度。 而后,本文分析了我国现阶段启动物业税的条件。作者认为我国现行的房地产税费制度存在许多问题,主要表现在:税费种类繁多,税、租、费概念混淆不清;税制结构不合理,对抑制房地产投机的作用十分微弱;现有的房地产税征税覆盖面狭窄,筹集财政收入的功能微弱。在此基础上,文章分析了我国开征物业税应具备的现实条件,即:土地制度的改革;形成一支公平、公正的评估机构;对现有各种产权关系的理清和法律上的准备。 在对物业税开征的具体条件分析的基础上,本文着重分析了物业税开征后可能对各利益主体带来的影响。文章认为,物业税开征后的利益相关方主要有三,即政府、房地产开发商和普通居民。对政府而言,物业税开征后会带来地方政府财政收入的变化,有利于提高地方政府的公共财政效率,深化财政体制改革,建立地方政府的主体税种,推进土地管理制度和房地产市场评估体系的构建。对房地产开发商而言,物业税的开征有望降低其开发成本,减少金融风险,短期内使其获得超额利润,并减少其重复纳税;对房地产市场而言,物业税的开征有利于限制投机行为,规范房地产市场。对普通居民而言,物业税的开征将会降低购房者的准入门槛,使高档住宅的销售价格大幅下降,不利方面则是有可能提高养房门槛和导致不公正赋税。其后,本文针对物业税开征后,有可能对各利益主体带来的各种影响,从各利益主体的角度出发,提出了自己的观点。就政府而言,应采取相应的政策,弥补物业税开征后有可能对财政收入带来的损失,对现有财政体质和制度要进行相应的改革;明确物业税的归属;建立完善的土地和房屋产权登记制度;建立、健全房地产价值评估体系;并构建合理的物业税体系设计框架。对房地产开发商而言,物业税开征后,政府需引导房地产开发企业对投资方向和结构进行调整并鼓励其按照国家的政策意图进行相应的税收筹划。对普通居民而言,政府应适当引导其调整住房需求,增加居住需求,减少投机需求;鼓励部分低收入者变以前的租房行为为买房。 本文在结构上分为五章,第一章序言介绍了本文的选题背景、研究内容和研究方法和国内外研究现状。第二章是物业税的基础理论研究,主要包括对物业和物业税基本概念的界定和物业税理论基础的探讨。第三章为国际比较,通过对主要代表国家和地区的物业税体系和征管手段的介绍和比较分析,揭示出国际经验对我国的借鉴意义。第四章分析了我国启动物业税的条件,分析了我国现行房地产税费制度存在的种种问题,讨论了我国开征物业税应具备的现实条件和制度准备,并对物业税征收的必要性进行了探讨。第五章认为物业税开征后,主要对三个利益相关方造成影响,即政府、房地产开发商和普通居民。因此本章从这三者的角度出发,讨论了物业税开征的现实影响,并针对不同的利益相关者,提出了政府应采取的相应对策。
【学位授予单位】:中央财经大学
【学位级别】:硕士
【学位授予年份】:2008
【分类号】:F812.42;F293.3

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