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论以终止保护的方法调控住房租赁市场

曾韬  
【摘要】:住房租赁在解决我国城市人口住房需求上发挥的作用日渐重大,与之相应,我国一线城市的租金水平近来不断强劲上涨。有鉴于此,本文对德国和我国住房租赁合同法律框架进行了比较研究。通过这一研究,本文发现:我国现有住房租赁合同法律框架已经不能满足目前住房租赁市场的形势的要求,借鉴德国以终止保护的方法调控住房租赁市场的做法已经迫在眉睫。借鉴这一做法,不仅能保证承租人的安居和惠居,还能兼顾出租人的合理利益。而且,引入这一做法在法律理论、固有法律制度层面均无障碍,在技术层面上也是有可操作性的。 为了论证上述主张,本文的行文按照如下的安排进行: 本文第一章以承租人和出租人的利益诉求、住房租赁市场的特点和住房租赁合同法律框架三者之间的关系为研究对象。这一研究的结论为:由双方的利益诉求和住房租赁市场的特点所决定,承租人处于一种结构性的劣势地位,如果私法对双方的地位差异不予干预或者干预过当,住房租赁市场均会产生极其不正义的现象。在过去一百年中德国私法在住房租赁中的作为在此方面给我们提供了鲜活的例证。 本文第二章详细介绍了德国的住房租赁合同终止保护制度和其配套制度,意在阐述德国以什么样的私法手段干预住房租赁市场,既保护承租人的利益,又兼顾出租人的利益,并探讨了德国所采手段的技术优点。 本文第三章深入探讨了终止保护制度的正当性问题。首先,通过对终止保护和基本权利之间的关系的研究,本文指出:在德国法中,终止保护是所有权合理的社会负担,这一制度与德国宪法兼容。通过对这一关系的研究,立法者和司法机关在制定和解释这一制度时的权限也被阐述出来。其次,本文在这一章里还探讨了终止保护和德国私法基本理念之间的关系。通过对这一关系的研究,本文指出:终止保护制度虽貌似与德国私法传统的基本理念相冲突,但在实质上它们是相互兼容的。通过对终止保护制度在宪法和私法两个层面的正当性问题的研究,本文认为:终止保护制度在正当性上无可指责之处。 本文第四章探讨了德国终止保护制度在法律适用层面的技术性难点。在这一章中,本文探讨了终止保护制度所使用的“需要”和“当地可比性租金”这两个不确定法律概念所导致的实践困难,并论述了确定这两个不确定法律概念的内容的操作方法。在探讨这两个问题的基础之上,本文突破了德国传统的对不确定法律概念的分类方法,以确定不确定法律概念的方法的特点把不确定法律概念分为价值性不确定法律概念和事实性不确定法律概念。这一区分,不仅有助于法律解释,也对于优化法律条文的表述有着一定的积极意义。 本文第五章首先检视了我国目前的住房租赁合同法律框架,指出这一法律框架存在的问题,以及由于这些问题使得它成为单方面服务于出租人利益的工具,承租人居住稳定性差和住房租赁市场租金飞涨等问题不能不部分地归咎于它。随后,本文指出,德国终止保护制度与我国私法的基本原则高度契合,并对我国合同法对租赁关系的规定中的法律漏洞有弥补作用。在上述讨论的基础之上,本文提出了两种借鉴德国终止保护制度的方案。 本文最终的结论为:我国的住房租赁合同法律框架存在重大缺陷。住房是重大民生问题,弥补这一缺陷刻不容缓。借鉴德国的终止保护制度,不仅在理论、制度和实践层面上可行,这一制度的引入,必将在住房租赁市场上带来更加公正的结果。


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