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《天津商业大学》 2018年
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农用地流转价格评估方法探究

刘丽佳  
【摘要】:近几年我国越来越重视农村的各项改革问题,其中农用地问题更是农村问题的重中之重。在城镇化工业化的高速发展下,农用地撂荒问题严重,而且农村青壮年的大量外出务工也造成了土地劳动力短缺等问题的出现。农用地的有序流转不仅会促进农业用地资源的优化配置、进一步提高农业劳动生产效率,有助于农业粮食安全、保证主要农产品的足量供给,并且还有利于农业的机械化和集约化,促进了农业增产农民增收。基于此,政府对农用地流转给予了很高的重视以及政策支持,农用地流转日渐发展起来。但同时相关的问题也逐渐显现出来:在农用地流转中流转价格不规范等问题极易造成农用地的不合理交易,这严重损害了流转农用地的农民的合法权益。到目前为止我国农用地流转价格体系还没有完全建立起来,农村农用地的流转价格很大程度上是由农用地流转双方通过自主协定或由所在的农村集体委员会协调确定。农用地流转双方都是基于自己对农用地流转的理解来自行决定流转土地的价格,但实际中主体不同给出的流转效用也不会相同,因而所做出的评估价格也会不同。这会导致评估缺乏了科学依据,最后也容易导致农用地流转价格的混乱,而在这流转行为中处于劣势地位的流转土地的农民,其合法权益就难以得到保障。因此,为了合理控制地价的大幅度波动,避免土地投机行为的产生,合理保障农用地流转农民的合法权益,农用地流转价格的评估就显得尤为重要。本文具体分析了马克思主义地租理论、效用价值论、规模经济理论、产权理论及其与农用地流转价格评估的相关联系及应用,为后续对农用地流转价格的评估奠定了理论基础。接下来文章先对农用地流转中成本法的使用进行具体分析,得出因成本法在使用中只能作为流转价格的参考,作为流转价格测算的保底,土地取得费的难以计量,同时未来增值收益的缺乏考虑也导致其并不是流转价格评估的理想方法。其次文章对传统评估中市场法进行分析,提出了拟市场法这一创新,并对其进行可行性分析后最终得出拟市场法可以用于农用地流转,但是使用情况受限,此方法的使用依旧需要存在一定数量的交易案例。接下来文章对收益法的使用进行了可行性分析,收益法可以较真实和准确的反映流转土地的价值。但也有较大的主观性,需根据情况不同而进行使用。然后文章对假设开发法进行分析,得出假设开发法使用时主要适用于在流转后需要进行大力开发整理且具有一定的开发潜力的土地。最后文章得出资产评估中的各主要方法适用于农用地流转时皆有一定的局限性,不同的方法适应于不同的农用地流转情况,并没有某种万能的评估方法适用于任何农用地的流转情形。因此未来对农用地流转价格的评估应该侧重于进一步优化现有评估方法模型来提高方法的适用性,或在现有模型基础上提出更新颖实用的评估方法。
【学位授予单位】:天津商业大学
【学位级别】:硕士
【学位授予年份】:2018
【分类号】:F321.1

【参考文献】
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