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《大连理工大学》 2010年
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实物期权在房地产投资决策中的应用研究

侯晨曦  
【摘要】: 房地产投资决策对房地产行业和房地产市场的完善和健康发展具有十分重要的意义。房地产由于其空间的固定性特征,一旦决策完成付诸实施,将很难随意移动和变更,并且房地产投资建设周期长、占用资金量大、一旦开工建设就不能中断。这些情况都决定了必须重视房地产的投资决策。目前,房地产开发商通常采用的投资决策方法主要有现金流贴现法、敏感性分析法、决策树分析法和蒙特卡洛模拟法等,其中普遍被采用的为现金流贴现法中的净现值(NPV)法。由于房地产项目投资具有不可逆性、高度不确定性和管理的灵活性,运用传统的净现值法不能充分挖掘出这些特性所带来的价值,而将20世纪70年代出现的实物期权理论应用到房地产投资决策研究中,不仅能考虑到了房地产投资的不确定性,而且还能体现出投资决策者的柔性管理和战略投资的价值,修正了传统投资决策方法的不足,为房地产投资决策提供了新的理论和方法。 本文首先介绍了实物期权的基本理论、B-S实物期权定价模型、并对该定价模型中的五个参数进行了敏感性分析、提出了基于区间和计算机仿真理论的实物期权方法;然后分析了面对房地产投资决策中存在的不确定性时,传统的投资决策方法所表现出的一些不足,指出房地产投资决策具有实物期权的特性和运用实物期权方法的优越性,并总结归纳了房地产投资决策过程中蕴含的实物期权的种类;此外,本文在保留了传统净现值法合理内容的基础上考虑了房地产投资过程中的不确定性、项目管理的灵活性和战略性问题,构建了基于区间和计算机仿真理论的实物期权方法在房地产投资决策中的应用框架。用区间来估计每期现金流入量和流出量的不确定性变化范围,并用JAVA语言进行仿真编程,实现了大量数据的计算工作,为投资决策者提供了一个决策的区间范围和置信区间,改进了传统投资决策只以单一数据作为决策依据的方法,从而使房地产投资决策更加准确和可靠;最后,在前面理论的基础上结合具体案例,求得了含有实物期权价值的房地产投资项目的真实的扩展价值,为房地产投资决策提供了更为科学合理的决策依据。
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