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俄罗斯个人集资建房合同制度研究

Poмaн Днeпpoвcкий  
【摘要】:在世界各国中,住房问题都是关乎国计民生的重大问题,住房政策也是国家经济政策的重要组成部分。由于各国所处的社会发展阶段不同,很多国家已经在城市化进程中积累了丰富的经验,同时也形成了符合本国实际需求的住房政策和制度。无论是古时代还是当今社会,房屋都是组建家庭的基础,是生活独立、稳定的基础,是人们生活中最重要的目标之一。现今,不论在俄罗斯或中国,甚至世界上任何一个国家,住房问题都是需要解决的首要问题。在不同地区,可能存在房屋价格十分高昂等问题,而居民的收入却高低不同,所以需要衍生出不同的购买方式。随着住房制度和相关设施的不断完善,当代人和后代子孙的生活也将得到进一步发展。作为社会经济体制转型重要组成部分的住房制度,不仅关乎了一国的住房格局,也对国家经济发展产生着重大的影响。从经济增量短期贡献方面而言,中国的住房制度是非常了不起的,但是俄罗斯的住房制度对经济增量却没有超额的贡献。然而,从已经形成的住房制度格局来看,中国住房制度改革仍存在很多问题。关于未来成熟的住房市场制度设计和改革中,俄罗斯住房制度的变迁可能会为中国提供一些思考路径。例如,中国通常的模式是先由政府拍卖土地,开发商竞标获得土地认证并委托建筑公司建房,最后向公民出售住房。反观俄罗斯,公民可以通过和建筑开发商协商集资建设住房,也可以相互之间用合伙投资的方式向政府部门申请土地,并雇佣建筑开发商为其建造住房。这样做的目的是减轻公民的购房压力以及进一步确保公民住房的合法权益。然而实践中,俄罗斯公民为建房而投入的资金却被建设单位用于其他房产的建设,导致改变了建造义务的具体对象,违反了履行条款。还存在某些情况下,住房建造完成后,开发商将公民在建房初期投入的资金返还给公民,而不是将房屋转让给公民,最终开发商将建好的房屋以更高价出售。同时现实中还存在一房数卖等问题。在这种情况下,有必要通过2004年12月30日的联邦第214-FZ号法,“关于参与公寓大楼和其他房地产项目的共同建造和对俄罗斯联邦某些立法法案的修正”2005年4月1日,随着该联邦法律的生效,房地产成交量的发展进入了一个新的阶段。对于建筑开发商而言,最重要的是能筹集到足够的资金,这些资金可以用于公寓楼或其他商业房地产楼房的建造。公民在购买住房时,可以选择分期付款或者直接参与建造住房的计划中。但是该法律并不排除投资人(投资人可以是个人或是企业)进一步转售已建成的住房或其他房地产的可能性。因此,本文的主要研究内容是关于参与集资建房立法的创新点,这同时也需要对建房过程中涉及到的社会关系进行全面地评估。


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