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实物期权在房地产投资中的应用研究

张国生  
【摘要】:实物期权分析方法是运用金融期权理论评价实物投资,项目管理以及战略 决策的一种模式,它的潜力在于它能够捕捉弹性价值,并借助更多的信息来修 改和校正现实中的管理决策。房地产投资恰恰具有某些实物期权特征,投资规 模大、开发经营期长,而且易受到政策性因素的影响,使房地产投资具有更大 的不确定性,增加了决策的难度。现有的传统房地产投资决策方法(以NPV法 为代表的DCF法)已暴露出难以避免的许多缺陷,重要的是,它无法解决不确 定性环境下的房地产投资决策问题。将实物期权应用于房地产投资中,能够弥 补传统评价方法的不足,充分考虑到项目实施过程中的不确定性因素,尽量避 免决策失误。 第一章,简要介绍了实物期权理论,包括定义、种类以及实物期权的定价 方法,并重点介绍了布莱克-舒尔斯定价模型和二叉树定价模型,分析了期权发 展到实物期权,各理论参数的重新识别和转化。 第二章,探讨了房地产投资中存在的不确定性,以及在不确定性条件下, 传统评价方法的局限性;同时根据房地产投资中所具有的实物期权特征,提出 了在房地产投资决策中引用实物期权的思维方式,并建立了实物期权方法的应 用框架和计算思路。 第三章,将实物期权理论应用到房地产投资中,对布莱克-舒尔斯定价模型 进行修正;描述了现实房地产开发中存在的四种实物期权,从定性和定量的角 度挖掘其中潜在的实物期权的价值,并为决策者提供了易操作的实物期权价值 具体分析工具。 第四章通过房地产开发的案例分析,以传统评价方法为基础,在不同的约 束条件下,应用二叉树定价模型,重新计算项目价值和实物期权价值,并对不 同评价方法得到结果进行比较,进而发现实物期权价值的存在,为新的决策思 维方式提供了量化的依据。 第五章,综合阐明本文观点,同时指出实物期权方法在房地产投资应用中 的一些制约因素。


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