收藏本站
收藏 | 手机打开
二维码
手机客户端打开本文

房地产业的城市政府管理研究

杨波  
【摘要】: 自1998年我国正式取消实物福利分房以来,在国家政策的扶持下,房地产业开始走出低谷,逐渐成为国民经济的先导产业和支柱产业,成为推动国民经济持续快速增长的重要力量。然而,在房地产业快速发展的同时,也出现了诸如“圈地”现象严重、房地产布局不合理、房地产价格飞速上涨、城市环境遭到破坏、城市低收入阶层住房得不到保障等问题。中央政府试图通过金融政策和土地政策宏观调控房地产业的发展,但从实际情况来看,收效甚微。其实,区域性极强的特点决定了房地产业的发展主要得依靠城市政府的中观管理。 由于在市场经济条件下城市政府如何管理房地产业是一件新事物,毫无经验可言,导致我国城市政府在房地产业的管理实践中,出现了错位、越位和缺位的问题。实践呼唤理论指导,但目前学术界的研究主要集中在中央政府对房地产业的宏观调控层面上,对城市政府管理房地产业的研究可谓寥寥无几,更没有成型的系统理论。 本文按照“城市政府为什么要管理房地产业——城市政府管理房地产业要达到什么目标——城市政府应该用什么方法管理房地产业——城市政府管理房地产业的效果如何评价”的研究思路,以经济学为主线,综合管理学、社会学、伦理学、政治学等多学科的知识,并结合可持续发展理论、房地产经济学理论、城市经济学理论和城市管理学理论,运用规范分析与实证分析相结合以及定性分析与定量分析相结合的研究方法,研究房地产业的城市政府管理理论与实践,建立起一套较为完整的房地产业的城市政府管理理论体系。这套理论体系包括城市政府管理房地产业的理论依据、总体目标、基本方法和具体效果等。 1.研究城市政府管理房地产业的理论依据,是构建房地产业城市政府管理理论体系的基础。只有首先弄清楚城市政府为什么要管理房地产业,才能进而合理确定城市政府管理房地产业的总体目标。概括起来,城市政府管理房地产业有三个主要理论依据。首先,从理论上说,城市土地公有产权比私有产权更具有优越性,但前提是实行有偿使用制度。在城市土地有偿使用制度的实施中,城市政府由于拥有比中央政府更多的信息和更低的交易成本,代理城市土地所有权管理具有必然性;其次,在土地成本的推动和投机性需求的拉动下,房地产价格具有轮番持续上涨的特点,如果任由其发展,势必形成房地产泡沫,因而城市政府必须监控房地产价格:最后,城市住宅既具有商品属性也具有保障品属性,为了保障人们的基本居住权利,城市政府为低收入阶层提供住宅保障具有必要性。 2.研究城市政府管理房地产业的总体目标,是构建房地产业城市政府管理理论体系的核心和关键。目标是行动的指南,合理的目标能为城市政府管理房地产业的实践活动指明正确的方向,引导房地产业朝着健康的方向发展,相反,则会阻碍房地产业的健康发展。城市政府管理房地产业的总体目标是促使房地产业发展与城市化进程、城市经济发展和城市可持续发展相协调。其理由如下:第一,房地产业与城市化具有互动关系,房地产业的长期发展趋势与城市化进程具有同步性,因而房地产业发展要与城市化进程相协调;第二,房地产业对城市经济发展具有带动作用,城市经济发展要求房地产业必须以相应的速度发展,因而房地产业发展要与城市经济发展相协调:第三,房地产业现实发展与城市可持续发展具有一定的矛盾性,城市发展的生态理想目标要求房地产业发展与城市可持续发展相协调。 3.研究城市政府管理房地产业的基本方法,是构建房地产业城市政府管理理论体系的重要内容。在明确城市政府管理房地产业的总体目标之后,接着就需要研究运用什么方法去实现这些目标。城市政府管理房地产业的基本方法是综合运用城市土地利用规划、城市土地储备经营、房地产投机监管和城市住宅保障等四种手段,实现其既定的管理目标。首先,由于房地产开发容易受到市场机制的作用和局部利益的驱动,开发者往往仅从自身利益出发,单纯考虑企业的经济效益和地块本身的经济效益,而忽视全局利益和地区综合利益。因此,必须运用城市土地利用规划手段引导和约束房地产业开发。其次,当市场出现异常波动时,城市政府可以运用城市土地储备经营手段,通过增减城市土地的供应量,从而达到调控房地产市场的目的。另外,房地产市场容易出现投机行为,城市政府可以使用房地产投机度的监测方法,判断房地产市场的投机程度,综合运用经济、行政和法律手段,对投机行为进行直接和间接的管制,从而达到防治房地产泡沫的目的。最后,城市政府可以通过城市住宅保障,保证房地产对高收入阶层和低收入阶层分配的相对公平。 4.研究城市政府管理房地产业的具体效果,是构建房地产业城市政府管理理论体系不可或缺的组成部分。在弄清楚城市政府为什么要管理房地产业、城市政府管理房地产业要达到什么目标以及城市政府应该运用什么方法去管理房地产业之后,最后需要检验城市政府管理房地产业的具体效果,即城市政府有没有实现其既定的目标,实现的程度如何。城市政府管理房地产业需要投入一定的成本(包括城市政府承担的成本、社会增加的成本和机会成本),同时也能获得经济收益、社会收益和环境收益。城市政府管理房地产业的效果取决于收益与投入的比较,但由于其中的一些成本和收益无法用货币衡量,所以需要建立起一个有效的评价体系,通过这个体系具体衡量城市政府管理房地产业的效果。通过前面的分析得知,城市政府管理房地产业的目标是要实现房地产业与城市的协调发展,因而可以利用房地产业与城市的协调度评价体系,定量评价城市政府管理房地产的具体效果。 实证分析表明,近年来中国城市政府管理房地产业呈现出效果不佳的现象。究其原因,是城市政府管理行为不当所致。具体表现如下:首先,城市政府利用行政权力追求其自身经济利益和政治利益最大化,存在管理错位的问题:其次,城市政府强行干涉市场机制的正常运行,存在管理越位的问题;最后,城市政府在房地产投机监管和住房保障方面不作为,存在管理缺位的问题。城市政府在管理实践中出现错位、越位和缺位的问题,其深层次原因有四个方面:第一方面,城市政府的价值观发生了扭曲;第二方面,城市政府管理房地产业存在认识误区;第三方面,房地产业管理体制不健全;第四方面,房地产业管理制度存在缺陷。 针对城市政府管理房地产业出现的问题及原因,提出以下对策来完善中国房地产业的城市政府管理。首先,要加强城市政府的自身建设,包括端正城市政府的管理理念,接受穷人经济学的理论指导,转变城市政府的管理政绩观,明晰城市政府的管理职能等。其次,要健全房地产业管理体制,按照分权管理、权责对等、社会参与监督的原则,设计一套全新的房地产业管理体制。最后,要完善房地产业的管理制度,包括完善城市土地收益分配制度、建立城市土地利用规划公众参与制度、规范农地征用制度、改进城市土地供应制度和实施城市公共住宅制度等。 结论:城市政府管理房地产业具有客观必然性,其管理房地产业的目标是促使房地产业与城市协调发展。城市政府可以通过城市土地利用规划、城市土地储备经营、房地产投机监管和城市住宅保障等手段实现其管理目标,并利用房地产业与城市的协调度评价体系具体衡量其管理效果。近年来,中国城市政府管理房地产业的效果不佳,其直接原因是城市政府管理定位不当。而导致城市政府管理定位不当的深层次原因,则是城市政府的价值观发生了扭曲、城市政府管理房地产业存在认识误区、房地产业管理体制不健全和房地产业管理制度存在缺陷等。完善中国房地产业的城市政府管理,其对策为:加强城市政府的自身建设、改革房地产业管理体制和完善房地产业管理制度。


知网文化
【相似文献】
中国期刊全文数据库 前20条
1 黄玉兰;;推动城市政府在楼市调控中的角色转换[J];中国物价;2008年02期
2 ;江西赣州地区房地产业发展状况的调查[J];经济研究参考;1993年Z4期
3 郭永清;;泛地产与城市发展[J];商场现代化;2006年36期
4 高峰;;解决高房价 其实并不难[J];中国房地产金融;2010年08期
5 陈祚儒;;要加强房地产业宏观调控[J];广西政报;1994年09期
6 包宗华;;“土地财政”是房价等问题很难解决的重要原因[J];中国建设信息;2010年11期
7 岳忠超;;大力培育和发展房地产市场[J];理论月刊;1993年06期
8 方田;小雨;;长三角房地产业发展新思路——记第二届江浙沪房地产论坛[J];上海房地;2006年05期
9 王亦兵;;建立我国房地产业的长效机制新探[J];学术交流;2010年08期
10 杨继瑞;1994:中国房地产业的大趋势预测[J];中国房地产;1994年03期
11 邬文康;广西房地产业可持续发展的基本对策[J];学术论坛;2005年07期
12 肖元真;龚辉;朱少麟;;“国六条”变招透视[J];中国房地信息;2006年07期
13 辜明娴;;我国房地产代理业的发展、制约因素及策略探讨[J];市场论坛;2006年09期
14 林锋;;关于加快高州房地产市场发展的思考[J];南方论刊;2006年11期
15 张翀;;房地产企业如何规避拆迁过程中的风险[J];山西建筑;2010年02期
16 包宗华;;2010房地产能否“支柱”[J];城市开发;2010年04期
17 高晋;;房地产企业物业管理现状与对策[J];安徽农学通报;2007年11期
18 ;各地纷纷补贴房市 党国英称政府的出手很危险[J];领导决策信息;2008年40期
19 张辑;;政府调控对房地产价格的影响[J];经济导刊;2007年S3期
20 荆强;;高房价:中国不能承受之重[J];红旗文稿;2010年08期
中国重要会议论文全文数据库 前10条
1 张友安;;试论房地产业的主导地位[A];湖北省土地学会成立二十周年论文集[C];2000年
2 张永岳;;以“四个率先”指导,促进上海房地产业的转型发展[A];上海市社会科学界第五届学术年会文集(2007年度)(经济·管理学科卷)[C];2007年
3 王德发;;上海市房地产业未完全显现出支柱性产业特征——对房地产业列为上海支柱产业的质疑[A];上海市社会科学界第五届学术年会文集(2007年度)(经济·管理学科卷)[C];2007年
4 卓武扬;;IT业与房地产业结合的思考[A];黑龙江省生产力学会年会论文集下册[C];2007年
5 蒋正华;;房地产业是振兴东北的一支主力[A];2004中国生产力发展研究报告[C];2005年
6 刘晓铬;周毕文;;浅谈房地产品牌创新[A];中国商品学会2007年年会论文集[C];2008年
7 戚名琛;;从台湾房地产业发展轨迹看房地产业在国民经济中的地位和作用[A];中国土地科学二十年——庆祝中国土地学会成立二十周年论文集[C];2000年
8 刘光中;张玉;肖爱艺;朱歆玥;;房地产业在四川经济发展中的地位——基于四川省投入产出表的分析[A];中国运筹学会第七届学术交流会论文集(中卷)[C];2004年
9 穆广荣;陆效平;;完善土地产权制度对房地产业发展之影响探讨[A];中国土地使用制度改革的研究——中国土地学会1992年学术年会论文集[C];1992年
10 张跃庆;;加入WTO,对中国房地产业的影响和应当采取的对策(摘要)[A];课题研究报告与论文选编(1995年-2000年)[C];2000年
中国博士学位论文全文数据库 前10条
1 杨波;房地产业的城市政府管理研究[D];东北财经大学;2006年
2 晏国菀;经济增长、房地产业发展及宏观调控[D];重庆大学;2010年
3 陈雪松;房地产业与区域经济发展的关系分析[D];暨南大学;2009年
4 李玉杰;中国房地产业与国民经济关联关系及协调发展研究[D];东北财经大学;2011年
5 尚秋谨;我国都市圈发展中的城市政府执行力研究[D];中央民族大学;2010年
6 陈国贵;基于房地产业视角的中国沿海区域城市旅游发展研究[D];大连理工大学;2011年
7 张农科;中国房地产业安全问题研究[D];北京交通大学;2012年
8 李艳双;房地产业与国民经济协调发展研究[D];天津大学;2003年
9 耿建明;中国房地产业市场结构、竞争机制及企业竞争策略研究[D];武汉理工大学;2010年
10 邓宏乾;中国城市主体财源问题研究[D];华中师范大学;2007年
中国硕士学位论文全文数据库 前10条
1 黄成;城市可持续发展中的政府职能研究[D];湖南大学;2007年
2 李先春;影响城市政府管理体制的因素分析[D];苏州大学;2004年
3 胡昭;房地产企业人才战略研究——寻找与正确使用优秀人才[D];重庆大学;2004年
4 雷芸芸;中国高等教育管理体制创新研究[D];郑州大学;2003年
5 朱建均;完善我国行政事业单位国有资产管理体制研究[D];上海交通大学;2007年
6 王晓娟;现阶段中国非政府组织政府管理政策的改革研究[D];西北大学;2007年
7 彭晔;独立学院管理体制研究[D];中南大学;2007年
8 纪逗;水资源管理体制变革研究[D];东北林业大学;2004年
9 苏艳茹;某企业军民品管理模式研究[D];对外经济贸易大学;2005年
10 周海平;中国城镇住房制度变迁中的非正式制度研究[D];华东师范大学;2006年
中国重要报纸全文数据库 前10条
1 中国房地产及住宅研究会常务副会长 包宗华;房地产业成为支柱产业的异见辨析(下)[N];中国建设报;2008年
2 本报记者 务名扬;铲除房地产“顽疾”关键在落实[N];华夏时报;2006年
3 记者 黄阳辉 通讯员 龙全友;视察协商城区房地产工作[N];常德日报;2006年
4 刘冰;黔西南州“七力并举”推进房地产业[N];经济信息时报;2005年
5 中国房地产及住宅研究会常务副会长 包宗华;为“支柱产业”正名[N];中国房地产报;2008年
6 尚鸣;房地产业如何应对宏观调控[N];白银日报;2005年
7 吉林大学经济学院教授 纪玉山;老工业基地振兴与房地产业发展[N];长春日报;2005年
8 潘峰;地产智慧之诡辩[N];中国房地产报;2005年
9 汪利娜;建立长效机制避免房地产业大起大落[N];建筑时报;2004年
10 谢亚秋;昆明房地产业资本涌动[N];中国商报;2003年
中国知网广告投放
 快捷付款方式  订购知网充值卡  订购热线  帮助中心
  • 400-819-9993
  • 010-62982499
  • 010-62783978