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从美、日房地产泡沫看我国房地产市场

王曦  
【摘要】: 近年来,在我国房地产市场迅速发展的同时,有关房地产市场是否过热、是否存在严重泡沫问题的讨论日趋激烈,各方面远未达成一致。国外的经验表明,房地产泡沫的危害极其严重,它使得资产价格发生扭曲、资源配置失衡,从而威胁整体经济的健康发展。房地产业自身的特性及其与银行的密切关系,又进一步加深了金融体系的脆弱性,更有甚者将极易导致银行资金链条的突然断裂,引发金融体系系统性危机,危害金融安全。房价的迅速上升和崩裂,不仅引爆房地产的泡沫,还对居民的财富与消费产生重大的不利影响,造成社会整体福利下降。在全球经济一体化的背景下,我国的房地产业市场化的时间不长,市场政策法规制定实施都不完善,亟需借鉴其他国家在房地产发展时期的经验,吸取教训,辨别我国房地产市场在其发展中所处的阶段,从而指导政策制定的方向。因此,比较研究大国房地产泡沫问题具有十分重要的理论意义和现实意义。 包括马克思在内的许多经济学家研究了房价波动的规律,在美国、日本等国家在经过房地产业的泡沫以后国际上已经发展出了较为成熟的理论解释。随着中国经济的飞速发展,以及近几年来中国房地产业的市场化程度的提高,国外学者对于中国房地产业泡沫问题渐渐发生了兴趣,但对我国房地产业的数据、相关政策以及中国消费者的心理了解尚有欠缺,研究刚刚起步。虽然目前国内关于房地产的研究很多,但由于我国房地产市场化的进程时间不长,而且一些必要的数据库等研究的基础设施并不令人满意,有关房地产的研究、特别是关于房地产泡沫的研究,大都停留在传统的定性描述的阶段,根据我国房地产市场发展的数据进行的经验研究和实证研究相对较少;将国外的房地产泡沫理论模型、国际比较和我国房地产市场经验研究相结合的综合研究也不多见,同时本文采取了观察一段时间内指标值变化趋势来判断房地产泡沫的方法,这比目前广泛流行的在不同国家不同统计口径之间直接进行数据比较更为科学。本篇论文采取实证研究与比较研究相结合的方式,以“泡沫理论→实证比较→政策建议”为主要线索,叙述分析了美、日两国房地产泡沫并对我国房地产泡沫进行了对比,同时为我国发地产政策提出建议。


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