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《吉林大学》 2011年
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小产权房的利益冲突与协调

高歌  
【摘要】:目前小产权房的权利归属问题是较为具有争议的社会现象之一。根据我国现行法的规定,小产权房是非法的,然而它能在社会上如此流行必然有其一定缘由,为此本文通过相关案例介绍,以理论与实践相结合的方式,提出解决现有小产权房问题的路径。 在引言中笔者通过对近几年我国房地产市场的调查,以北京市为主要研究对象,列举了小产权房在不同地理位置中市场占有量的相关数据,再通过2007年引起全国关注的著名案例来引出小产权房问题存在的客观性,提出本文所要讨论问题的方向。 正文共分为五个部分,按照给出问题研究背景、指明问题研究意义、分析问题解决前提、探讨问题解决路径的这样一条主线来对小产权房问题及对策研究进行探讨,分别是小产权房利益冲突的缘由、小产权房利益冲突的表现、协调小产权房利益冲突的必要性、协调小产权房利益冲突的方法等五个方面。 第一部分通过介绍小产权房的相关定义、小产权房产生的特征、分类等方面来解释为何该房屋类型得到愈来愈多城市人的青睐;通过分析小产权房所产生的社会原因、制度原因以及我国对小产权房的现有政策,进一步探讨我国现有土地的相关制度。 第二部分介绍了小产权房利益冲突的各方表现,小产权房问题涉及到了多方的利益主体,笔者从四个对立方面介绍了利益冲突的表现,分别是城市与农村之间、农民长远利益与现实利益之间、农村集体与买房人之间、开发商与农村集体之间的利益冲突。通过介绍多方利益主体及其之间的相互博弈关系,来理顺小产权房在社会中牵涉了哪些权利状态。 第三部分主要研究协调冲突的必要性,指出想要统筹城乡发展、完善城市住房保障体系等社会现实状态均需求小产权房能够在合法化的道路上迈开步伐。旦小产权房合法化,那么城市的住房压力会得到大大的缓解,从而能够达到抑制房价的作用,使得房地产市场能够积极、稳进地发展。如果单纯否认小产权房的存在,因其现存数量庞大,不仅无法取缔反而会造成法理和实践的双重混乱,并且现实社会发展的速度也要求我们应该进一步落实土地政策的改革发展。虽然面对小产权房大量存在的事实,国家的态度一直是两难的,但是加快改革步伐无疑是国家不失民心、稳定市场的正确途径。 第四部分笔者考虑到了小产权房合法化的关键是要求农民经济利益得以保障以及买受人所有权利益的法律保障问题得以现实。农民利益得到保障,买受人所有权能得到完整实现,才会使小产权房合法化有意义可言。 第五部分是本文讨论的重点,笔者希望能够透过现象看本质,试图找出非法背后存在的合理性,认为小产权房有必要进行相关的法律规制,从必要性和基本构想两方面进行探讨,在基本构想中提出对当今社会小产权房问题解决的相关对策。 文章的理论基础包括民法、经济法、行政法等多方面的原理、原则或内容。从这些理论当中,我们可以得出部分观点的理论支撑,同时总结出国家土地所有权与集体土地所有权之间不应当存在从属关系,他们应当受到法律的平等保护;所有权人对所有物的占有、使用、收益、处分权能不应当受到限制或剥夺,除非所有物上存在合法的他物权,因此限制用益物权人的处分权利是不适当的;集体土地所有者对集体土地所有权的权能受限,是一种非正常的现象,集体土地使用权人应当有权利转让其土地使用权。 小产权房合法化,并不是没有限制的合法化,而是在国家新的法律规制和土地政策允许下的合法化。集体土地上可以直接兴建房地产项目,因此,可以赋予集体土地所有者应有的法律地位,保障集体土地所有权的充分行使,在不违反国家土地使用权的处分方式和土地收益方式前提下,允许集体建设用地上和集体所有的荒地上兴建房地产项目。 完善集体建设用地使用权流转制度是小产权房合法化问题的关键,也是小产权房问题得到根本解决的唯一途径。通过明确集体土地所有权主体以及明确集体建设用地使用权流转程序是流转制度的关键。 结论通过对全文的总结和梳理,明确了文章的主旨也对文章的观点进行了进一步的补充说明。笔者认为能够按照文章提出的思路进行集体建设用地使用权流转制度的完善,那么小产权房的合法化就能找到相应的合理途径,从而房地产发展得到了进一步地稳定、市场经济全局得到了稳步地发展、国家现有较为僵化的土地政策也能实现改革。这一系列良性的循环是我国政府和人民希望看到的,同时也是有责任和能力去实现的。
【学位授予单位】:吉林大学
【学位级别】:硕士
【学位授予年份】:2011
【分类号】:D923.2;D922.3

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