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《吉林大学》 2011年
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中国城市土地价格影响因素研究

党杨  
【摘要】:目前,国内学术界关于土地价格影响因素的研究主要还侧重于宏观性、政策性的描述和分析,本文研究的重点是微观因素,特别是就区域经济一体化背景下,区域范围内城市土地价格影响因素的作用机制以及由此造成的区域内城市土地价格差异进行理论与实证研究。从一线、二线、三线和四线城市比较的角度进行对比分析,以确定相同因素在不同类别的城市中影响作用的异同,有望在方法论和研究结论上有新的突破。 本文在对国内外研究现状评述的基础上,通过对包括古典政治经济学派、庸俗政治经济学派、现代西方经济学派在内的西方地租地价理论,以及马克思地租地价理论、区位与土地价格理论、其它相关的土地价格理论的分析借鉴;对影响我国城市土地价格形成的宏观因素,即对城市土地使用制度、城市规划、城市增长与城乡一体化、税收结构、城市经营,进行了较为系统的论述;并重点讨论了我国城市土地价格形成的微观因素,即宗地个别因素、区位因素、邻里因素、土地投机因素和心理预期与“羊群效应”对我国城市土地价格的影响。最后,论文在对统计数据及实地调研的基础上,通过表格数据分析和SPSS、EVIEWS统计软件的分析,对各个影响因素进行了相关度计量分析。文章结论认为: 第一,影响城市土地价格的6类要素,即宗地个别因素、区位因素、邻里因素、土地投机因素、心理预期因素、宏观政策和政府决策因素,都与城市土地价格呈明显的相关性。其中,区位因素、邻里因素、土地投机因素和心理预期因素与土地价格形成的相关系数都在0.6以上,呈显著的相关性,宏观政策和政府决策以及宗地个别因素的相关系数相对较低。 第二,在城市土地价格影响因素中的宗地个别因素内部,相同因素对城市土地价格的影响不尽相同。宗地形状对土地价格的影响较为一致。土地自然条件对土地价格的影响,在四类城市中具有高度的一致性。但宗地面积、宗地规划限制对土地价格的影响却表现出较大的不同。 第三,在影响城市土地价格的区位因素内部,城市中心(CBD)影响力因素和城市交通因素,对一线城市和二线城市土地价格的影响,要远大于三线城市和四线城市,其重要性呈显著的递减趋势。集聚因素在一线、二线和三线城市土地价格形成中的作用较为明显,而对四线城市土地价格形成的影响作用较弱。区位购买力因素对一线和二线城市对土地价格的影响作用,要比三线和四线城市明显。 第四,在影响城市土地价格的邻里因素中,周边环境因素、市政设施因素和周围居住群体因素对一线、二线、三线和四线城市土地价格的影响比例,有较大的一致性,但这三类因素对土地价格的影响作用并不相同。其中,周边环境因素和市政设施因素对土地价格的影响作用最强,周围居住群体因素对土地价格的影响最弱。三类因素内部细分的环境污染、交通噪音、学校、医院、公园、绿地、社会阶层分布状况、区位居民的职业状况、区位居民的收入状况9类因素中,环境污染对土地价格影响最大,其次是学校。 第五,土地投机因素和城市土地价格间呈明显相关性,但对于不同类型的城市来说,土地投机对城市土地价格的影响有着很大差别。在一线城市,土地投机已经严重地影响到了城市土地价格。在二线城市,土地投机对土地价格有明显的影响,但远不如一线城市严重。近年来,三线城市的土地投机开始加强,对城市土地价格的影响不断增加。四线城市土地投机不严重,目前还不是土地投机资本的重点投机所在。但随着国家宏观调控政策在一线和二线城市实施的加强,预计土地投机资本很可能迅速向三线城市转移,并很有可能在不长的时间内波及四线城市。 第六,心理预期因素对城市土地价格形成具有显著性影响,但三线和四线城市对土地价格上升的心理预期,总体上比二线和一线城市要高。不过,另一方面,对土地价格的心理预期上涨幅度,却呈现出正反两种趋势。在低幅度上涨层面上,四线和三线城市对土地价格的心理预期远比一线和二线城市大的多。但在高幅度的上涨层面上,一线和二线城市对土地价格的心理预期却远比四线和三线城市大得多。 第七,在影响城市土地价格的宏观因素中,城市土地使用制度和城市规划对一线城市土地价格的影响不大,对二线城市土地价格的影响作用有所加强,对三线和四线城市土地价格的作用明显加强。 本文的创新点在于: 第一,统计和分析样本选择上具有一定的创新性。本文没有像学术界既有的研究那样,选择一个城市进行研究,而是分别选择了具有代表性的一线、二线、三线和四线城市中的一个,在样本选择上既有代表性,又有普遍性。 第二,将区域经济学和计量经济学相结合。在京津冀都市圈区域经济一体化的大环境下,选取其中的四类城市,通过相关统计资料及实地调研数据相结合的方法,对调研数据整理成表格进行直观分析的基础上,利用SPSS、EVIEWS统计分析软件,对我国四类城市土地价格主要影响因素的相关度进行分析,在两者的动态比较中,形成对我国城市土地价格影响因素的整体认知。 第三,综合分析影响我国土地价格形成的宏观和微观因素,特别是加强对微观影响因素的研究,在动态分析中形成对新时期我国城市土地价格影响因素的整体认知。 与以往的研究相比,本研究的学术意义主要体现在以下三个方面。 第一,将区域经济学与计量经济学相结合。就区域经济一体化快速发展的经济背景下,区域范围内城市土地价格影响因素的作用机制以及由此造成的区域内城市土地价格差异进行理论与实证研究,为建立区域性统一的土地市场提供理论上的准备已经成为当前理论界的重要课题。 第二,构建并验证了土地价格影响因素的特征价格模型。构建了中国城市的土地价格影响因素特征价格模型,并赋予了符合中国实际的计量标准,从而进一步丰富和发展了城市土地价格影响因素的实证研究。 第三,探讨了相同的影响因素在不同的四类城市的影响效果的大小。
【学位授予单位】:吉林大学
【学位级别】:博士
【学位授予年份】:2011
【分类号】:F293.2

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中国硕士学位论文全文数据库 前6条
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【同被引文献】
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中国博士学位论文全文数据库 前3条
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【相似文献】
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10 孙金辰;;破解神秘 探寻轨迹——基于对PTA期货价格影响因素的多元统计分析[J];中国市场;2010年44期
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7 靳共元;王玉珍;;马克思地租理论对城市土地使用制度的指导意义[A];中国《资本论》研究会第十二次学术研讨会暨第七次会员代表大会论文集[C];2004年
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7 记者  蔡明慧;我市经营城市土地工作取得阶段性进展[N];商丘日报;2006年
8 记者  苏天瑞;全市经营城市土地工作会议召开[N];商丘日报;2006年
9 梁俊娜;铁岭新城亮相深圳城市土地展[N];铁岭日报;2008年
10 姚慧;一季度120城市土地成交同比增13%[N];中国国土资源报;2011年
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9 高嵘;基于物联网的猪肉溯源及价格预警模型研究[D];电子科技大学;2011年
10 汪友结;城市土地低碳利用的外部现状描述、内部静态测度及动态协调控制[D];浙江大学;2011年
中国硕士学位论文全文数据库 前10条
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3 严思齐;基于特征价格理论的住宅宗地价格影响因素研究[D];南京农业大学;2011年
4 周帱云;铜产业及铜价格影响因素的相关分析[D];西南交通大学;2010年
5 胡燕丽;我国黄金价格影响因素实证研究[D];天津师范大学;2012年
6 李剑;L市土地价格影响因素与预测分析[D];华南理工大学;2012年
7 俞佳;上市公司非公开发行价格影响因素的实证研究[D];杭州电子科技大学;2009年
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9 边娜;两类多物品拍卖成交价格影响因素研究[D];西安电子科技大学;2011年
10 闫星羽;基于Hedonic模型的兰州市住房价格影响因素研究[D];兰州大学;2012年
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