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《吉林大学》 2011年
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集体建设用地流转价格评估理论与方法研究

刘金国  
【摘要】:集体建设用地流转在城市化外力和农民权益保护内力以及政府引导力等合力作用下已成为不争的事实,为了更好地保障农民切身利益,提高集体建设用地使用效率,建立完善的城乡建设用地统一市场,集体建设用地流转价格评估就成为我国政府关注和学者研究的热点。 目前,我国国有建设用地价格评估有比较成熟的理论与方法,已经形成以基准地价和标定地价为核心的城镇地价体系。但由于种种原因,迄今为止我国还没有出台集体建设用地价格评估的相应技术规范,为此,在集体建设用地流转的大背景下,研究其价格评估具有较强的理论意义和实践意义。 本论文采用规范与实证分析相结合、定性与定量分析相结合、调查与统计分析相结合等研究方法,在对集体建设用地流转价格扭曲原因深入剖析的基础上,从价值的本质入手,利用马克思劳动价值论、微观经济学价值论、产权经济学价值论、资源环境经济学价值论,构建一个反映资源稀缺程度、环境损害成本、市场供求关系的土地价格机制和集体建设用地流转价格模型,建立了与城镇地价相衔接的集体建设用地地价体系,显化了集体建设用地资产的真实价值,并以吉林省为例,对集体建设用地流转价格进行了实证研究。旨在通过对集体建设用地流转价格评估的理论与方法研究,完善集体建设用地价格体系,以期为政府决策和解决地价实际问题提供参考依据,同时也为建立我国集体建设用地估价范程提供必要的理论与技术支持,从而进一步推动我国集体建设用地合理、有序、高效流转。论文主要内容如下: 第一部分,在剖析研究背景、目的和意义的基础上,界定了相关概念及研究对象,对国内外研究进展进行了疏理,指出现有研究中存在的不足及需要进一步研究的问题,归纳了研究思路、方法以及研究内容,为论文的以下研究奠定了基础。 第二部分,归纳总结了地租理论(古典经济学的地租理论、马克思的地租理论、新古典经济学的地租理论)和区位理论(农业区位论、工业区位论、中心地理论)以及可持续发展等基本理论,分析了各个理论对集体建设用地评估的指导作用,旨为研究集体建设用地流转价格评估奠定理论基础。 第三部分,构建了集体建设用地流转价格扭曲理论分析框架,在对集体建设用地流转现状与问题分析基础上,着重从集体建设用地流转的机制入手,探讨了集体建设用地流转价格扭曲的原因,认为缺乏集体建设用地估价规范是其价格扭曲的表层原因,政府与市场失灵是其价格扭曲的深层原因,而对集体建设用地价值认识模糊才是集体建设用地流转价格扭曲的根本原因。 第四部分,从价值的本质出发,利用马克思劳动价值论、微观经济学价值论、产权经济学价值论、资源环境经济学价值论,构建了多维度的“完整土地价值”,在此基础上,完善了集体建设用地价值体系。 第五部分,根据土地估价的原则与理论,研究了土地经济价值评估常用的三种估价方法(市场比较法、收益还原法、成本法),并对各个估价方法的特点作了比较,分析了各个估价方法在评估集体建设用地流转时注意事项,确定利用成本法对集体建设用地流转经济价值进行评估;在归纳土地生态价值评估方法的基础上,结合价值概念,确定利用条件价值法对集体建设用地流转生态价值予以评估。 第六部分,以吉林省为例,首先,通过问卷调查分析吉林省集体建设用地流转的现状与问题;其次,用灰色系统关联度对吉林省集体建设用地流转的驱动力进行了分析;再次,利用集体建设用地流转价值模型,选择案例对集体建设用地未利用土地流转价值进行了评估。 第七部分,构建了“产权、市场、价格”三位一体的集体建设用地流转的运行对策。 第八部分,结论与展望,对全文进行总结,指出本文存在问题及今后研究方向。
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