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《吉林大学》 2012年
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论不动产上权利冲突及其司法处理

崔志伟  
【摘要】:研究物权法问题的文章汗牛充栋,关于不动产上权利冲突的论文也有不少。但本文以司法实践中典型的不动产上权利冲突类型为视角而展开,通过构建解决不动产上权利冲突的价值体系,确立不动产上权利冲突解决的司法裁判指引的基本原则。本文不是从立法论,而是从法解释论的角度出发,即在分析现行法律不足的前提下,不是另辟蹊径,而是通过对现有法条进行解释的方法提出相应的解决该不动产上权利冲突类型的司法处理规则,来求得法律的正确适用。因笔者长期从事一线司法裁判工作,故笔者对实践中最高法院及各地法院公布的不动产上权利冲突方面的相关案例较为关注。笔者在本文中采取类型化的研究方法,通过对典型不动产上权利冲突案例的类型化分析,明确纠纷的具体类型及得出针对各类型不动产上权利冲突解决的具体司法处理规则,力图对司法实践中的做法予以总结。本文采取总论与分论的结构形式,内容上分为五章。 第一章是总论,分为三部分。第一部分从理论上对本文所研究的权利冲突的含义、属性、原因、发生的条件及解决的途径做了个概述。第二部分从不动产上权利冲突的实质为利益的冲突而引申出构建解决不动产上权利冲突的价值体系是解决不动产上权利冲突的根本之策。结合我国国情,笔者提出在坚持利益平衡原则的基础上,当前对于不同法律价值目标的利益衡量序位应是“效率优先、兼顾最高程度的公平;秩序优先、保障最低限度的自由”。第三部分在价值选择的基础上,笔者从司法裁判中处理不动产上权利冲突需遵循的物权法四项基本原则出发,论述了一物一权原则、物权法定原则、公示公信原则、物权变动的区分原则在不动产上权利冲突解决中的适用。本文分论正是基于上述价值序位及物权法裁判的基本原则来构建解决各具体不动产上权利冲突类型的司法处理规则的。 本文第二章到第五章为分论,笔者主要选取司法实践中常见的四种典型的不动产上权利冲突情形予以分析。第二章专门探讨了房屋多重买卖中权利冲突。在房屋多重买卖合同效力的认定上,笔者提出,依据我国物权法所规定的物权变动的区分原则,房屋多重买卖合同的效力认定具有独立性,应适用合同法关于合同效力的规则而不是以合同是否能够得到履行进行判断。在物权变动效果的认定上,笔者认为,依据我国物权法所规定的债权形式主义物权变动模式,交付及占有均不具有物权变动的效果,登记是判断物权变动的唯一因素。在没有产权变动登记事实的情形下,法院原则上不直接确认房屋产权归某一买受人所有。在房屋多重买卖合同继续履行的问题上,笔者提出,在数买受人均未进行物权变动登记的情况下,应承认预告登记(预售登记)的权利顺位保全效力,但办理预告登记的买受人明知有先买受人已占有房屋还进行预告登记的除外。即此时虽有买受人占有房屋在先,一般亦应支持已办理预告登记买受人继续履行合同的诉请。这时未能取得房屋所有权的买受人,有权向出卖人请求损害赔偿或惩罚性损害赔偿。如数买受人均未办理预告登记,那么应确立先行占有或履行程度较高的买受人可以优先得到房屋的规则。 第三章专门论述了房房屋租赁情形下的权利冲突。一是,在分析承租人优先购买权性质的基础上,笔者提出,房屋所有权人在未通知房屋承租人出卖房屋予第三人的情况下,承租人此时不能再诉请出卖人与第三人买卖合同无效,而是可以依法行使优先购买权。这时在出卖人与承租人之间及出卖人与第三人之间形成类似于一房二卖的两个同等条件下的房屋买卖合同。此时承租人优先购买权是否能够实现,须区分房屋租赁合同是否登记公示而有不同结果。如租赁合同已经登记,则承租人该优先购买权具有物权效力,可以优先得到履行;如租赁合同未办理登记,则承租人该优先购买权仅具有债权效力,在出卖人与第三人已经履行的情况下,承租人(优先购买权人)只能请求出卖人承担合同不能履行的违约责任。二是,在出卖房屋为共有情形下,笔者认为,不同意出卖共有份额的共有人对出卖房屋享有优先购买权,并且该优先购买权优先于承租人的优先购买权。依照通说,房屋的次承租人不享有优先购买权。三是,在所租赁房屋上设定抵押权实现时,应区分房屋上租赁权与抵押权设定的先后时间顺序。如租赁权设定在先的,承租人可以对抗新的房屋所有人,要求继续履行原租赁合同内容;如抵押权设定在先的,承租人不能对抗抵押权人,但在抵押权人实现抵押权处分房屋时可以要求行使优先购买权。 第四章研究了不动产抵押物转让中的权利冲突。笔者通过对不动产抵押物转让不同立法模式及我国立法沿革的分析,检讨《物权法》第191条的缺失,提出了我国不动产抵押物转让的制度设计。笔者认为,该制度设计应以优先保护抵押权人的利益为基点,在赋予抵押人对不动产抵押物自由处分权以实现抵押人、受让人利益双赢的同时,应承认经登记不动产抵押权的追及效力,以使抵押权人对抵押物具有终极控制力以保障债权的实现,从而实现抵押权人和抵押人、受让人三方的利益在平衡的基础上达到和谐。 第五章讨论了在房屋按揭情形下的权利冲突。笔者在对我国房屋按揭制度作一基本理论综述后,提出了解决房屋按揭情形下权利冲突的司法规则。一是,在程序处理上,如买房人起诉开发商解除购房合同,则应通知按揭银行作为有独立请求权第三人参加诉讼。此时,如按揭银行提出解除贷款合同的诉请,则应两案合并审理。如按揭银行经通知不愿参加诉讼,而是另行起诉,则两案虽不在同一法院审理,受理法院仍应将该案合并到购房人起诉的案件中合并审理。二是,在实体处理上,应将购房合同纠纷与按揭合同纠纷两案通盘考虑,注意避免出现矛盾。如法院在判决解除购房合同或认定购房合同无效时,可一并解除借款合同,以解决开发商、购房者及按揭银行之间的多个法律关系。如果借款合同被解除,购房者将房屋退还开发商,此时可判令开发商将购房款返还给购房者,将贷款返还给按揭银行,按揭银行再将购房者已偿还的贷款返还给购房者。如果双方协商继续履行借款合同,银行可以要求购房者另行提供等额担保。三是,在银行的在建工程抵押权、建筑公司的工程款优先受偿权、购房者根据预告登记所取得的不动产物权请求权、购房者依据相关司法解释所主张的消费者优先权及按揭银行根据按揭贷款合同所享有的按揭权发生冲突时,笔者认为,上述权利的实现顺序是:建筑公司享有的工程款优先受偿权最为优先,其次是登记在先的银行抵押权,再次是按揭银行的按揭权,最后才是购房人根据预告登记所享有的不动产物权请求权。至于购房人所主张的消费者优先权因与在后的相关司法解释及物权法的规定相冲突,笔者认为物权法实施后,购房人所主张的该消费者优先权已不复存在。购房人的保护已被物权法所规定的预告登记制度所吸收。 最后,通过对解决上述四种典型不动产上权利冲突司法处理规则的讨论,进一步证成了笔者在第一章中所提出的观点。但不动产上权利冲突的司法解决是一个非常复杂的问题,它不仅涉及到理论的构建,还涉及到对我国现行民事立法的妥当适用及法官自由裁量权的正确行使等多方面的问题。本文提出一些粗浅的观点和建议,以期对不动产上权利冲突司法处理规则的完善有所裨益。
【学位授予单位】:吉林大学
【学位级别】:博士
【学位授予年份】:2012
【分类号】:D923

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