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《吉林大学》 2013年
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我国商品住宅价格泡沫评价与防范策略研究

杨东  
【摘要】:房地产业是我国经济的一个重要增长点,房地产业的稳定发展对经济增长和居民生活水平提高关系重大,而商品住宅是房地产业的核心构成。商品住宅价格是市场供求关系及相关因素共同作用的结果,了解市场变化,掌握商品住宅价格走势,对进行宏观调控和价格监管决策有着重要的意义。商品住宅价格研究主要集中于五个方面:一是商品住宅价格的形成机制;二是准确的商品住宅价格数据表现形式;三是商品住宅价格的影响因素及影响强度;四是商品住宅价格对宏观经济要素的互动关系;五是商品住宅价格泡沫的评估及防范。综合把握这五点问题,才能为促进住宅价格稳定,保持行业长期稳定健康发展,减少住宅价格波动对宏观经济的负面作用,提出更科学合理,更具有操作性的对策与措施。 本文主要围绕商品住宅价格泡沫的评价预警与防范展开研究,首先作者充分讨论了商品住宅的商品与投资品双重属性在不同发展阶段的地位转换和外在表现,并以更加具有普适性的新兴古典经济学分析框架为指导,探索创建新的商品住宅价格泡沫评价模型,对已有商品住宅价格泡沫评价理论形成有益补充,也为商品住宅价格分析提供了新的视角,具有显著的理论价值。其次,本文的研究以我国宏观数据为基础数据,以国外数据作为比较和印证,针对我国商品住宅价格实际情况研究,并结合了作者10年房地产价格监测工作中的经验总结,可以为我国政府部门决策提供科学依据,有助于更好地实施调控政策,促进我国房地产业的健康发展,具有高度的现实意义。 本文借鉴商品住宅市场价格理论、资产泡沫理论、商品住宅价格泡沫测度理论的研究思路讨论了商品住宅价格泡沫的形成机制,利用房价收入比、房价租售比两个商品住宅价格泡沫评价指标对我国近年来的商品住宅价格泡沫情况进行了实证分析。在此基础上,本文在新兴古典经济学的分析框架下,创新性地提出了一个全新的商品住宅价格泡沫评价指标——房价偏离率,并利用日本、美国、香港的历史数据对此项指标进行了验证,建立了相应的商品住宅价格泡沫防范预警方法。最后,结合房价收入比、房价租售比和房价偏离率三项商品住宅价格泡沫评价指标对我国商品住宅价格泡沫情况进行了实证分析,并具体提出了我国商品住宅价格泡沫的防范策略。本文共包含四大部分,八个章节,具体安排如下: 第一部分为全文的研究基础,包括第一章绪论和第二章理论综述。 第二部分为全文的理论基础,包括第三章住宅价格概述和第四章住宅价格泡沫形成机制。 第三部分为定量分析部分,包括第五章、第六章,分别围绕经典住宅价格泡沫测度指标:房价收入比、房价租售比进行了深入的量化分析;构建了新兴古典经济学视角下的住宅价格泡沫测度指标:房价偏离率,并以此指标的定量测度结果为依据,设置了我国当前阶段的房价偏离率防范预警区间。 第四部分为研究结论部分,包括第七章提出了防范我国商品住宅价格泡沫的策略建议和第八章研究结论与展望。 通过深入研究,本文主要得出如下研究结论: (1)房屋造价是商品住宅价格形成的基础,但影响在逐步降低;城镇化水平提高是住宅价格持续上涨的基础性宏观因素,但其增长速度自本世纪初开始低于住宅价格增幅,影响在下降;城镇居民家庭收入增加及收入分配差距扩大是拉动房价上涨的直接原因,其对商品住宅价格影响的主要表现在于使投资需求比例增加;住宅价格走势与经济适用房供给占比反向相关,政策性保障住宅是整个商品住宅市场的稳定器;利率和汇率的变化对商品住宅价格的影响在逐渐加大;商品住宅价格与CPI存在双向因果关系。 (2)商品住宅具有的消费品和投资品双重属性是其价格产生泡沫的根本原因,当前我国商品住宅市场表现为投资需求主导的特征,当期价格、人均可支配收入、价格预期以及投资收益都对商品住宅需求具有正反馈作用,且影响强度一致。目前的数据环境下,商品住宅价格需求弹性不能用来确定住房价格泡沫的工具。 (3)房价收入比、房价租售比是评价住宅价格泡沫的经典指标,但二者均存在缺陷:不同发展阶段的指标值可比性问题以及如何确定其风险极限值和极限值的适用性问题。房价收入比和房价租售比的实证结果表明:我国多数大中型城市的商品住宅价格处于不合理的过热区域。 (4)从新兴古典经济学的分析框架出发,本文提出了房价偏离率指标:即用房屋与非房屋(农产品)相对价格变化和非房屋生产者(农产品生产者)与房屋生产者相对人数变化的比值,表示房地产行业与整体经济的适应程度。该指标具有更好的宏观性,并且过滤和降低通货膨胀、经济发展和收入增长等因素对评价结果的影响,更加科学。房价偏离率指标的评价结果表明,我国2012年的房价偏离率为0.19,低于2009年的0.44,处于过热区间,说明我国当前的房地产行业与整体经济的专业化分工程度不相适应,但还有调整的空间。 本文的创新主要包含以下三点: (1)本文首次从新兴古典经济学的视角提出了商品住宅价格泡沫评价指标——房价偏离率。这一指标是将资源配置问题研究与分工组织问题研究联系起来的一种全新的尝试,有效规避了其他因素对商品住宅价格泡沫评价结果的影响,是对商品住宅价格泡沫评估理论的重要突破,在为商品住宅价格泡沫评价提供一个全新角度量化工具的同时,对我国房地产业宏观经济的协调健康发展也具有重要的指导价值。 (2)本文在房价收入比、房价租售比的实证分析中,针对经济发展水平和房地产市场成熟度差异对预警标准设置的影响,综合考虑经济发展水平、人口、商品房供求等因素,构建了分层的商品住宅价格泡沫预警区间。是同类研究的新突破,进一步提升了商品住宅价格泡沫预警标准的适用性和科学性。 (3)本文从新的视角探讨了我国商品住宅价格的防范策略,主要结合我国房价收入比、房价租售比和房价偏离率指标的变化和测度的商品住宅价格泡沫水平,提出了具有一定借鉴价值的政策建议。
【学位授予单位】:吉林大学
【学位级别】:博士
【学位授予年份】:2013
【分类号】:F299.23;F224

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