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日本城市地价变动及其经济影响分析

梁刚  
【摘要】:城市地价是土地市场的价格杠杆,它的起伏升降是一国宏观经济景气状况的“晴雨表”。如何完善城市地价市场形成机制,充分发挥城市地价调控市场的作用,建立健全与宏观经济发展水平相宜的城市地价体系—是各国政府土地管理部门的要务之一。日本城市地价既创造了自1955年至1990年长达35年的持续上涨的“地价神话”,又经历了自1990年末“地价泡沫”崩溃至今长达12年持续下跌—这在世界各国经济发展史上是非常具有典型性的。研究日本城市地价变动的基本情况、产生原因及其经济影响对于我国建立健全城市地价体系和地价管理模式具有重要借鉴和启示意义。本论文分四部分加以阐述: 第一部分主要论述了城市地价变动的基本理论。城市地价是与城市土地的各项使用价值相对应的价格因数的有机组合。引发城市地价变动的因素可分为五类:1、投资因素;2、供求因素;3、用途因素;4、收益因素;5、土地本身因素。导致城市地价变动的原因主要包括四个方面:第一、城市土地的稀缺性;第二、城市土地的增值性;第三、城市用地需求的投机性;第四、宏观经济景气状况对城市地价的影响。城市地价有其独特的运行机制,主要有:1、城市地价的投机价格机制;2、城市地价的自我膨胀机制。在各种因素和运行机制的共同作用下:城市地价变动的总趋势是呈波浪式上涨。 第二部分详细论述了日本城市地价变动的基本情况及原因。日本在1955-1989年间,地价水平平均上升54倍,东京等六大城市上升128倍。长期的地价上涨,致使日本国民形成一种地价只涨不降的观念 (被称为“土地神话”)。1990年末,“地价泡沫”破裂,日本地价开始了连续12年的下跌。二战以后,日本的地价变动与经济增长情况相对应以10年左右的波动频率和周期长度,形成5个明显的地价波动周期。研究发现,20世纪80年代后期,地价快速上涨的原因主要有:首先,日本的国土面 WP=45 积狭小,可以用来进行住宅、商业和工业开发的土地资源非常有限;其次,战后日本的产业结构变化直接导致房地产价格上涨;再次,日本房地产市场过多地突出土地的资产属性;最后,日本宏观经济的影响和政策面的支持。而20世纪90年代后,地价剧烈下跌的原因主要有:首先,价格终究会回归价值,地价虚涨是不能持久的,到一定阶段必将破灭;其次,政府出台的抑制地价上涨的政策措施增加了市场供给;最后,泡沫破灭时期,城市地价的投机价格机制发生作用的结果。 第三部分具体论述了日本城市地价变动的经济影响。20世纪80年代后,日本城市地价剧烈上涨的对经济的影响有:第一,持续的地价上涨造成了经济结构和社会结构失衡;第二,地价的暴涨使在日本开设新企业极为困难;第三,地价高昂严重地抑制了日本政府公共投资的乘数效果,降低了政府实现经济政策对经济的调节作用。第四,随着房地产价格的上涨,金融资产迅速膨胀,房地产价格与金融扩张形成恶性循环。20世纪90年代后,日本城市地价剧烈下跌的经济影响有:第一,地价的暴跌造成日本金融机构所持不良债权激增;第二,地价的暴跌使日本银行的贷款能力下降,并出现“惜贷”现象;第三,地价暴跌也是90年代日本消费需求不振的重要原因;第四、地价泡沫破灭重创了日本房地产业和建筑业;第五、造成国家财富急剧恶化。 第四部分简述了日本城市地价变动的经验教训对我国的启示。分析了我国城市地价变动的基本情况及存在问题,我国在经济起飞阶段城市地价的升高是必然的,但要防止城市地价剧烈变动危害宏观经济的发展。应当遵循地价变动客观规律制定中国的城市地价政策,如:适度的城市地价政策、土地适度供应政策、土地增值收益合理分配政策等。 研究表明:城市地价的上升幅度必须与GDP的发展水平相适应,应当视宏观经济的发展水平对城市地价变动进行必要的调控。应采取遏制地产投机,加强政府监管,健全地价预警机制,规范土地交易行为等有效措施,控制地价异常波动才能确保我国社会主义市场经济的健康持续发展。


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