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城市化过程中的土地增值研究

周乐  
【摘要】:上世纪九十年代以来,我国进入城市化快速发展阶段,城市人口规模、建设用地规模不断扩大,社会经济空间繁荣,从而导致城市土地投资不断增加、城市土地稀缺性不断提高。同时,我国城市土地有偿制度逐步建立,城市土地市场不断发展完善。在这个过程中,我国城市土地价值呈现不可逆转的增长趋势。 本文采用理论探索与实证研究相结合的方法,综合运用城市地理学、城市经济学、土地经济学等学科的相关理论,对城市化过程中的土地增值进行了理论探索,并且结合长春市的实际进行了实证分析。本文主体包括四个部分: 第一部分为对基本概念的理论诠释,是本文研究的基础。城市土地增值是指在城市化过程中,伴随着社会经济发展和土地改良,土地利用过程中获得的土地收益不断增加,其经济本质为地租的增值和土地资本的增加,其直观的表现形式就是土地价格的上涨。同时,分析了城市土地增值的规律性:在市场经济中,随着土地的稀缺性不断提高和土地投资的不断增加,必然出现土地增值的总趋势;这一趋势也就是土地价格增长的不可逆转的总趋势。并且分析得出土地增值具有整体、独立、辐射、共存和不可逆转等特点。 第二部分是文章的理论基础。概括了城市化过程中土地增值的理论基础,包括:城市化理论、区位理论、地租理论和城市空间结构理论。 第三部分为城市化过程中土地增值的形成机制的探索,是本题目研究的重点、难点和力求创新之处。全面分析了城市土地价格的影响因素,按照与土地的关系及影响范围分为宏观因素、中观因素和微观因素;揭示了城市化过程中投资、用途转变、供求拉动、政策法规引导、技术进步等土地增值的形成机制;分析了城市发展的三个阶段:向心力为主的城市集聚化发展阶段、离心力为主的城市郊区化发展阶段、城市网络化发展阶段中城市发展与土地增值的空间互动机制,同时在空间上分析了城市扩展和内部城区城市化中的土地增值。 第四部分为实例研究——长春市快速城市化过程中的土地增值,力求理论联系实际,并有一定的社会实践意义。结合实际情况,特别是长春市近年来城市化发展的实际与研究,长春市城市土地价格调查、评估的实际研究成果,对长春市快速城市化过程中的土地增值进行了实证研究。首先,分析了长春城市化、城市建设用地、城市空间发展的历史进程、现状和发展趋势;其次,分析了近几年长春市城市土地增值趋势;在此基础上探索了长春市快速城市化过程中的土地增值形成机制。 本文对于城市化过程中土地增值的研究是对城市土地价值理论的探索和发展;同时也是对城市化和城市发展理论的探索性扩充,并且对实践发挥一定的指导意义。


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