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城市土地储备采购决策分析

刘涛  
【摘要】:土地储备被我国正式引入实践阶段是在1996年,随着上海土地发展中心的成立,我国第一个正式的土地储备机构成立。杭州紧随上海之后也成立了土地储备机构,到2001年随着《关于加强国有土地资产管理的通知》中国务院对土地储备工作的认可,土地储备制度得以在全国范围内推广。然而,到2007年全国土地出让收入已经接近1.3万亿元,到2010年全国土地出让收入竟达到29397亿元,如此巨大的经济收入使得土地储备的作用已经超出了成立之初界定的保障土地供应的范围,更多的是间接推高地价和扩张地方财政的工具。这就使得土地储备工作中的征购环节中地方政府有很强的扩大土地储备量的驱动力,使得土地储备机构往往储备了过多的土地,造成了土地利用效率的低下。对此,本文在结合我国国情的基础上,采用理论分析与实证分析相结合的方法,试图通过提出土地储备采购策略,为确定土地储备规模提供理论依据。 本文分别研究了城市基本土地储备和城市超额土地储备。在城市基本土地储备分析中,重点利用灰色理论,对时滞储备和稳定市场的储备进行了研究,并得到定量计算两种储备的方法。在城市超额土地储备分析中,利用实物期权定价模型,重点对超额土地储备的必要性、适用条件和储备数量进行了研究。最后以北京市为例,计算得出北京市2011年的土地储备量,并与北京市土地储备中心2011年的储备目标进行对比,结果非常接近实际,显示本文理论的良好的实用性。


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