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土地招拍挂制度对地价和房价的影响研究

董海龙  
【摘要】: 针对近期社会上关于“地价和房价关系”以及“土地招标拍卖挂牌制度是导致土地出让价格上涨,土地价格上涨又推动房屋价格上涨”争论,首先运用经济学中最基本的理论——供应需求理论,以及经济福利原理,对我国城市土地出让改革前后的两种主要土地出让方式:协议土地出让和招标拍卖挂牌土地出让制度从经济学角度进行对比分析,指出两种土地出让制度的利弊。招标拍卖挂牌供地与协议供地出让方式相比,市场的透明度更强,参与者的竞争也愈加激烈,最后的交易价格就愈能反映真实的土地市场价值。因此,招标拍卖挂牌供地政策并非是土地价格上升的根本原因,只不过将原本真实的市场价格揭示出来。而相对于土地招标拍卖挂牌供地政策而言,协议供地政策使房地产开发商得到了好处,但却是以政府收益和整个社会经济福利的损失为代价的,所以在经济学上不是一种帕累托改进。说明在协议供地政策下土地供给者的收益小于其在招标拍卖挂牌供地政策下的收益,这也从一定程度上解释了协议供地政策下国有土地资产流失的原因。 随后从实证分析角度出发,运用计量经济学中相关分析和格兰杰因果关系检验原理,应用计量经济学应用软件Eviews4.0作为分析工具,对我国近年来的土地交易价格指数和商品房屋销售价格指数数据进行相关分析,得出二者高度相关。接着为了证实二者的因果关系,应用格兰杰模型对地价指数和房价指数进行因果检验,结果表明,短期内,房价和地价之间会有较大的相互影响,但是从长期来看,房价会最终决定地价的水平。最终阐明,从本质上讲,土地出让的方式对房地产价格无显著影响,而最终决定其价格因素仍然是供应需求。


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