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基于系统动态学的我国住宅市场发展研究

韩志超  
【摘要】: 住宅作为房地产市场中比重最大、市场化程度最高的部分,推动其健康发展已成为城市宏观规划的重要内容。而我国目前尚存在住房供给与需求不符、建成住宅空置率较高、市场秩序混乱、很多人买不起房等诸多问题。本文研究目的就是利用系统动态学理论对我国住宅市场发展问题做尝试性地定量研究,构建系统动态学模型,并以我国上海住宅市场为例做实证分析,为开发商和政府提供住宅市场未来发展的模拟波动趋势,使他们能够更好地把握投资机会与方向,做出正确的投资决策,保证住宅市场的良性发展。 本文首先按照系统动态学建模原理,确定将我国住宅市场作为研究对象,然后进行系统特征分析,按照因子分析思想将整个系统划分成四个子系统后分别进行研究,建立整体系统结构框架,绘制系统因果关系图。随后确定系统中的主要变量及其种类,再分别绘制各个子系统动态学流图,建立动态学方程并确定模型参数。然后利用系统动态学软件对上海住宅市场进行模拟预测。根据构造的系统动态学模型,设定系统初始状态进行模拟,利用1995-2003年的历史数据对2004-2005年的数据做事后模拟,针对模拟结果进行检验,论述模型的置信度。最后通过己建立的模型,对上海市住宅市场2006-2010年的情况做仿真模拟。 根据仿真模拟的输出结果,对上海市住宅市场未来发展趋势进行预测,并有针对性地提出宏观调控政策性建议,为相关部门的政策研究与决策制定提供理论支持。同时,在政策建议的基础上提出一些上海住宅市场发展的对策,以保持住宅市场供求基本平衡、结构基本合理的良好态势,有效遏制价格上涨过快的趋势。


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