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《哈尔滨工业大学》 2010年
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我国房地产价格形成机理与波动研究

孔行  
【摘要】: 房地产业是我国国民经济的重要组成部分,1998年以来得到迅猛发展。但随着房地产开发投资持续高速增长、房地产价格不断攀升、房地产信贷规模迅速膨胀,各地区房地产发展进程中不同程度地出现了房地产与经济发展失调、房地产金融风险因素不断累积等问题,由于国家宏观调控政策受各种因素干扰和制约,致使上述问题至今未能得到有效解决。本文通过对我国房地产市场价格形成机理与波动状态及其蕴含的金融风险等相关问题的分析研究,揭示了房地产市场各基本要素相互影响的微观基础,以及房地产市场宏观发展变动规律,为促进我国房地产市场与地区经济、金融协调发展提供理论参考和实践借鉴。 本文以消费者跨期均衡分析方法为基础,通过在代理人消费函数中引入房地产耐用消费品特征,建立了房地产市场主体的微观行为与宏观经济的联系,改进了房地产需求跨期均衡分析框架,并对房地产市场中银行贷款的作用进行了理论分析。进一步利用比较静态分析与敏感性分析,揭示了银行贷款对房地产消费、投资以及价格的作用条件,并通过敏感性分析测算了金融市场融资有效支持房地产发展的临界值。 针对房地产市场复杂多变引起的房地产价格频繁波动,本文通过引进马尔可夫转换模型,将房地产价格波动内生化为连续的状态转换过程,解决了房地产价格分析数据非线性和结构性转变问题,对房地产价格波动形态、波动机制转换进行科学判定,很好地拟合了我国房地产市场价格波动的机制转换情况,揭示了我国房地产市场价格的波动状态。 房地产自身的地域性和不可移动性决定了地理空间效应在区域房地产发展中的作用,为此,本文利用空间探索技术和空间回归方法,对区域房地产市场发展的空间差异和空间关联进行系统分析。首先利用空间探索分析揭示了房地产市场发展的地区联系,并以空间自相关指标来检验房地产市场的空间自相关程度;其次利用空间回归分析方法,以此确定房地产市场发展空间分布差异形成的原因和作用大小。 最后,针对当前我国区域房地产市场调整中的潜在金融风险,本文基于商业银行、购房者和房地产开发商等主体的经济行为,利用商业银行内部贷款风险压力测试技术,对房地产市场价格波动与金融风险进行了定量测算。从房地产企业、政府、银行等多角度对防范房地产市场金融风险提出了具体的政策建议措施。
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