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《东北农业大学》 2007年
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中国城市房地产市场理性发展研究

黄辉玲  
【摘要】: 全球面临房价狂涨局面,以至于国际货币基金组织提出警告,这一轮史无前例的房价飙涨,将引发严重的经济危机。中国也不例外,除了房价大幅上涨,土地出让市场、消费市场、税收市场和金融市场等问题不少,而且日益突出,如不及时规范和治理,必将严重影响我国的经济发展。中国城市房地产市场的发展理性与否,对于促进国民经济持续健康发展、建设资源节约、环境友好型社会、构建社会主义和谐社会,具有十分重要的理论和现实意义。 (1)通过对城市房地产市场的国际背景、国内背景分析,阐明了本文的研究目的和重要意义,并提出研究的主要内容和研究城市房地产市场发展的有效方法。 (2)本文先介绍了房地产市场的含义及特征、理性与理性发展的含义、城市房地产市场理性发展的内涵、模式,又分析了城市房地产市场理性发展理论基础:城市土地区位理论、房地产市场经济理论、城市房地产投入-产出理论、公共管理理论、城市房地产市场可持续发展理论,为以后各章的分析提供依据,是本文理论体系的逻辑起点。 (3)本文接着对中国住房体制改革前、改革后两个时期的市场进行了回顾,探讨了中国城市房地产市场的发展成就及存在的问题,指出体制、发展观、制度缺陷和市场宏观状态是形成房地产市场非理性现状的深层次原因,最后指出中国城市房地产市场的特点。 (4)国外房地产市场的发展和管理是中国城市房地产市场管理的借鉴和启示。本文研究了国外住房供给保障制度、国外房地产金融制度、国外房地产税收制度及其他可借鉴的先进经验,并论述了国外房地产市场的发展与管理对中国城市房地产市场的启示。 (5)中国城市房地产市场的理性发展评价。先阐述了中国城市房地产市场理性发展评价的研究意义,然后提出中国城市房地产市场理性发展评价体系构建的基本原则,又建立了评价指标及评价方法,并对中国城市房地产市场理性发展作以评价,总结出中国城市房地产市场不理性;对哈尔滨市房地产市场作以个案分析,分析得出结论,哈尔滨市房地产市场不理性。这是本文的创新性研究成果。 (6)发挥政府在中国城市房地产市场的宏观调控作用。保障公民的居住权,是政府的一项重要职责,保障中低收入人群住房问题是政府不可推卸的责任;政府要转变政府职能,土地市场是宏观调控的重点,健全税费体系,严肃纳税法律,并要大力开发资源节约型住宅。 (7)房地产开发商要调整发展战略。作为城市房地产市场的供给方,开发企业要不断修正价值取向,重新定位,以及进行经营机制、融资机制的创新。 (8)金融机构应建立两级市场体系,还款方式多样化,完善个人信息系统及完善住房金融资金的筹集渠道;建立房地产中介服务诚信体系;物业管理公司要规模化经营,不断提高其管理水平及品牌化经营;媒体与学者要正确引导消费者。 (9)城市房地产市场消费者要树立理性的消费观。 在研究过程中,本文借鉴了经济学、社会学、公共管理理论等领域已有的研究成果,采用系统分析方法、实证分析与规范分析相结合、定性分析与定量分析相结合、比较分析方法和制度分析方法,建构了中国城市房地产市场理性发展的研究框架。
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