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《复旦大学》 2011年
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城市地下空间使用权估价方法研究

陈建祥  
【摘要】:随着城市化的飞速发展,土地利用方式由传统的二维平面向三维空间拓展,必然涉及到在土地空间权利的划分与分割而形成更多的地下土地权利和价值的主体的过程中的土地价格的确定问题,探索地下空间使用权基准地价和宗地价格评估的思路和方法,已成为建立地下土地空间使用权有偿使用制度的当务之急。 本文选择城市地下空间使用权估价方法作为研究课题,研究主要集中在二个方面:一是地下空间使用权宗地价格评估方法;二是地下空间使用权基准地价评估方法。 在地下空间使用权宗地价格评估方法研究中,认为地下空间使用权价格评估的性质、思路、方法理论上与现行的地面土地使用权价格评估一致,但不同方法的选择及应用受到市场发育状况限制。地价楼层别效用比法可用于评估高层楼房的地下空间使用权价格,但需要长期的观察、统计、分析才可能建立起比较科学的楼层别效用比率体系。对于作为地下车库、车位等的停车用途,应用剩余法评估地下空间使用权价格的条件已基本成熟,文中应用剩余法原理,建立了城市地下空间使用权价格评估模型,探讨了分层地下空间使用权价格评估问题。由于地下空间的开发成本较高,以及利用过程中的长期稳定收益较难预测、客观的土地还原利率等系数确定不易把握等原因,收益还原法应用于估价实务难度较大,但对特定地区如地铁沿线等地下商铺租赁比较活跃的地区应用收益还原法评估地下空间使用权价格有一定可行性。由于目前国内地下空间使用权交易处于起步阶段,市场发育不成熟,市场成交案例缺乏,且大多数案例是不规范的非市场产权交易案例,所以市场比较法的应用缺乏前提条件,不具备可行性。在地下空间使用权基准地价评估方法研究中,认为在全国城镇已普遍建立城镇基准地价体系的基础上,借鉴国外成熟的效用比法,以地面基准地价为基础,结合地下空间与地面空间土地利用的效用比率关系,修正评估形成地下空间使用权基准地价,来引导和规范地下空间使用权出让和二级市场的交易。并以宁波市三江片为例,给出了地下土使用权基准地价的实例。 在研究过程中,还发现目前执行的政策文件中规定的地下空间使用权价格对应于地面基准地价的修正系数有相对合理性,但存在未充分考虑繁华程度对修正系数的影响的缺陷。建议在修订这方面政策时,可以根据土地级别的划分,制订不同级别的修正系数,以体现这方面的差异。
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