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《复旦大学》 2004年
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上海房地产泡沫的实证研究

宋忠敏  
【摘要】:自2000年开始,上海房地产业经历着新一轮的繁荣,房地产业增加值占GDP的比重从2000年的5.5%上升到2003年7.4%。与此同时,房地产价格不断上扬、投资性购房大量增加,房地产是否出现引起了广泛的关注。本文以这一问题为出发点,并围绕怎样度量泡沫,泡沫是否有破裂危险,以及房地产泡沫成因及其治理等问题展开了实证研究。 论文首先对泡沫与泡沫经济的定义与内涵进行了界定,认为泡沫是由于某种垄断性的存在,以及虚拟需求的过度膨胀导致资产的价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨,同时,根据泡沫的度量可把泡沫分为安全区、警戒区、危险区、严重危险区四个阶段,安全区的泡沫通常对经济发展有积极作用,但如何区分泡沫的四个阶段有赖于不同时期不同经济体的详尽的市场运行的精确模型;泡沫经济则是泡沫一般到了危险区或严重危险区的阶段,且泡沫资产与宏观经济联系密切,泡沫破裂将引发金融危机或经济危机。 其次,论文对上海房地产是否存在泡沫的正反观点的主要依据进行了概括与评述。认为上海房地产不存在泡沫的依据是站不住脚的,批驳了“以‘房地产投资是民营资本为主,消费主体是居民’、‘房地产需求与供给基本平衡并供求两旺’以及‘空置房的降低’来否认泡沫的存在”,“拿香港、东京的房价,或国际性大都市的定位来解释上海房地产价格上涨的合理性”等观点。指出上海房地产存在泡沫但没有到泡沫经济的程度,其根据在于房地产投资占GDP比重过高,具有明显的投资冲动;房价快速上涨,远离居民的长期支付能力;住宅租赁价格不能支撑高涨的房价,住宅长期投资(纯粹依靠出租来获得投资收益)已没有价值;投资性购房比例逼近国际警戒线;同时居民消费依然旺盛,消费预期没有根本性的变化。 第三,论文分别建立了上海房地产泡沫的动态自回归检验模型、反映上海房地产价格传导机制的蛛网模型、以及体现上海房地产供求关系的计量经济模型。自回归检验模型结果显示,自回归系数 的值已达2.516%,明显高于1.8%的临界值,房地产泡沫已经出现;蛛网模型的结果则表明房地产价格传导机制不稳定,呈现正反馈式的发散特征,反映了上海房地产泡沫的膨胀;计量经济模型的运行结果说明房地产需求已经到达高峰点,未来的需求将趋于稳定,但房地产供给却由于投资的冲动继续高速增长,导致今后两年空置面积将大幅增加,房地产价格 WP=7 也在2004年达到短期高点,然后步入调整,因此,可以判定上海房地产存在泡沫。另一方面,倘若上海经济继续保持高速发展的态势,居民收入稳步增加,房地产投机得到一定程度的控制,房地产泡沫还不至于破裂,更大的可能是呈现自然收缩与调整的状态,调整的幅度也不会太深。 第四,论文构建了衡量上海房地产泡沫度的指标体系与计算方法,并把泡沫分为安全区(0泡沫度1)、警戒区(1泡沫度2)、危险区(2泡沫度3)、严重危险区(泡沫度3)四个阶段,同时计算出上海房地产泡沫度指数为1.7,位于警戒区,开始逼近危险区。 第五,论文讨论了上海房地产泡沫产生的原因。认为上海房地产泡沫产生的原因在于宏观经济环境、制度性因素以及微观因素三个方面的综合。宏观经济背景表现为经济增长主要依靠投资拉动、通货紧缩、可供民间资本投资的渠道非常狭窄、住房制度改革激发了房地产新一轮的繁荣局面、上海世界级城市的定位和世博会申办成功给房地产业提供了丰富的想象空间等方面;上海房地产泡沫产生的深层动因在于上海房地产的制度性缺陷,包括过分强调“以售为主”、住宅租赁市场发育迟缓、政府住房保障制度建设严重滞后、不合理的房地产税费制度以及土地政策的失误等;微观上直接引发泡沫产生的因素则在于房地产市场秩序不规范、结构矛盾、不正常的消费心理与羊群效应、投机炒作等方面。 最后,论文指出:由于上海房地产泡沫还处于警戒区,因此泡沫治理应遵循“控制但不‘打压’”的指导思想,力求泡沫自动收缩到安全区域而不是泡沫破裂。具体措施包括完善住房保障制度、积极发展住房租赁市场、积极稳妥地推进房地产税费改革、完善相关土地政策、规范市场秩序、加强市场信息的公开透明、提高房地产投机炒作成本等。
【学位授予单位】:复旦大学
【学位级别】:博士
【学位授予年份】:2004
【分类号】:F293.3

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