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《复旦大学》 2005年
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房地产市场泡沫的形成和预警

鲍小飞  
【摘要】: 在现代经济中,房地产不仅是一种重要的、能够直接用于生产和消费的物质财富,而且作为家庭财富和企业资产的重要组成部分,其虚拟资产的特性也在不断增强,从而使房地产成为除金融资产以外的另一种重要的虚拟资产。此外,中国市场经济体制的确立和不断完善,使得社会资源配置更为有效和快捷。货币资本在追求利润最大化的目标下向高回报产业流动更为迅速。在这样一个大的宏观背景下,由资本化定价方式决定的房地产资产价格在投机心里、从众心理的预期下极易产生造成整个经济系统紊乱的泡沫。尤其在最近一段时间,关于上海、北京等大城市是否存在房地产泡沫的争论愈演愈烈,所以探讨房地产价格泡沫的形成机制及其影响显得不仅具有理论意义,而且更具有现实意义。 本文的研究目的是通过分析房地产价格的影响因素和房地产泡沫的形成机制,使人们对房地产市场和房地产泡沫有一个清醒的认识,在对房地产泡沫形成机制的重点分析之后,人们就可以设计一些检验标准和预警机制,以便在泡沫出现以前和出现的过程中对它加以适当的控制,清除或缓解它的负面影响。 本文采用循序渐进的逻辑顺序展开文章结构。首先在整体概念上明确经济泡沫和泡沫经济,然后对房地产泡沫的概念进行阐述,然后通过房地产泡沫初步的运行特征的描述分析房地产市场对整个宏观经济的各种经济效应。为了分析房地产泡沫的形成机制,本文用整个一章分析了房地产市场价格的影响因素,又在这一分析的基础上,对超出房地产基础价值的定价——房地产泡沫进行了形成机制的分析,这两章是本文的重点之一,有较强的逻辑关系,对房地产市场价格的分析是对房地产泡沫形成机制分析的基础,而影响房地产价格的因素通过非常规的作用机制就会形成房地产市场的泡沫,同样是这一机制还会导致泡沫的不断膨胀和最终破灭,这两章的分析可以说是本文的理论基础,给后几章的房地产泡沫的检验、预警和政策取向分析奠定了基础。 在房地产泡沫形成机制分析的基础上,本文接下来进行了房地产泡沫的检验标准、预警机制和政策取向的分析。这一部分是前面理论的应用尝试,是文章的另一个重点。首先分析了已有文献的预警机制的优点和不足,然后在此基础上通过总结创新了一套预警机制,最后将这种预警机制应用到上海房地产市场的实证研究,得到对现实的一个基本判断。 在分析上海市房地产市场泡沫状况的过程中,本文对以往文献中采用的指标分析进行了评论,并创新出“经济变量计量关联分析”,即运用计量经济模型得到一些与房地产有关的重要变量的关联关系,然后对这些关系进行分析评价,分析房地产市场泡沫的情况。笔者采用上海市从1998年8月至2003年底的相关统计数据做房地产供给与需求的ADL(动态分布自回归滞后模型)以及房地产价格和需求的ADL模型。这样不仅可以解决计量数据较少的问题,而且可以更为细致的观察房地产市场主要衡量指标的相互关系。文章的最后一章使用上海的数据作为案例进行了实证分析,本文的计量分析是一种多因素的关联分析,笔者希望能为其他研究者更深入的研究增加一个可供参考的思路。 本文采用“经济变量计量关联分析”得到的结论表明,2003年以前,上海市的房地产泡沫程度还在判定指标允许的范围内,但是限于数据的限制,本文没有对2004年以后的房地产市场进行计量分析。但是文章随根据一些2004年的数据简单分析,认为从2004年起上海的泡沫问题开始严重,需要引起人们的注意。值得注意的是,政府稳定房价的房地产政策开始起作用,但2004年这些政策还没有发挥明显的作用,进入2005年,无论是中央还是上海市都出台了一些新的措施和举动,这些措施也将进一步影响上海市的房屋平均价格,同时会对上海市房地产市场的泡沫成份产生影响。这些政策会减少房地产市场的投机程度,使上海房地产市场的轻度泡沫成份进一步减少。 本文的分析基于经济学的一般原理,对房地产市场泡沫的产生机理进行论述。同时再次分析的基础上,使用计量经济分析得到进一步的结论。本文的计量分析是一种多因素的关联分析,笔者希望能为其他研究者更深入的研究增加一个可供参考的思路。
【学位授予单位】:复旦大学
【学位级别】:博士
【学位授予年份】:2005
【分类号】:F293.3

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