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美国房地产交易法律制度研究

陈永强  
【摘要】: 英美法和大陆法是当今世界的二大主要法律体系,本文研究的是英美法中的美国的房地产交易法律制度。英国法和美国法是母法和子法的关系,但是美国法已经发展出了一种具有自己特征的式样,因而,只注意英国法而不研究美国法将难以把握英美法,同样,只研究美国法而不注意英国法,也将迷失方向。美国房地产交易的诸多规则皆源自古老的英国普通法。在普通法的早期,土地是当时人们所能拥有的最宝贵的财富形式,极具普通法特色的地产权规则是整个英国土地法的核心。土地法因其具有封建制度的历史渊源,而成为了英美法中最为抽象、最为复杂的法律。从历史的角度适当阐述英国法可以帮助我们更好的认识和理解美国的现行房地产交易法律制度。此外,尽管本文的研究对象是普通法,但我的研究视野并不局限于此,而是将一些重要的法律制度与大陆法国家进行比较,比较法为解决具体的生活问题提供了丰富而广阔的解决模式,这是那些虽然天赋才华但只满足于研究本国法律秩序的法律家的想象力所无能为力的。在解决方案的仓库里,通过对比较获得的结果进行批判性评价,以图提出一个比现行解决方法更加优越的解决方案,并阐明其所确立的理论基础和价值理念,为中国现行法、立法及司法实践提供反思和借鉴。 美国法的法学方法是实用主义的,实用主义法学认为,法律科学的对象不是概念的逻辑结构,而是法律结构应解决的生活问题。从生活到法律,而不是自法律概念到生活,这是英美法的法律方法,它是经验型的,而不是建构型的。一个个生活问题产生了一个个法律,个案判决的公正性、妥当性是法官所考虑的核心问题,它注重的不是逻辑式的“形式理性”,而是属“实质合理性”的法律思想类型。房地产交易规则更是经验性的,本文将从交易实践中所出现的问题出发来阐述法律规则,对一个个具体问题,法律家是如何提供解决的方案的。这个英美法的方法或许少了点概念和逻辑,但却增添了一份宝贵的经验。 美国法的房地产交易模式是区分主义的,交易分为买卖和转让两步,先由当事人订立买卖合同,然后由出让人签署转让书。登记对于房地产所有权的转移不是必须的,因而,房地产权利的转移完全是意思自治方式。这种方式使得当事人的意思在房地产交易中处于核心地位,权利如何转移、何时转移皆凭当事人的意思来实现,因而,美国更好了贯彻了私法自治原则。但其缺点也是显而易见的,因为,在房地产交易中始终存在着交易安全的需求,美国法也一直致力于建设保护交易安全的法律制度及其规则,但这些规则都不很理想,在英国、澳大利亚等国家实行的良好的托伦斯登记制度,最终也没能在美国生根发芽。美国的交易安全的保护方式是通过商业的所有权保险公司的运作来实现的,这种依靠市场模式来解决交易安全问题的方法是美国法所独有的,与大陆法国家通常依靠国家干预来保障交易安全的方式形成巨大差异。私法自治和国家强制在交易安全这一支点上摆动,倾向于一方还是进行平衡,将是立法者和司法实践者所要考虑的中心问题。 买卖是交易的主要形式,也是人们获得房地产的最经常方式。因而,首先要明确的是买卖的对象,通常是所有权的交易。但是,所有权的概念与大陆法的概念极为不同,大陆法上,所有权是对物权,是一种绝对权,强调一物一主;而在英美法上,所有权是指对地产权的所有,所有权依附在地产权这个抽象的概念之上,而地产权又是按照时间来分割的,因而,英美式的所有权是可分的,不是可以排除一切他人干涉的绝对的权利,而是相对的权利。所有权可以由多个人同时享有,而互不冲突,一花可有二主。同时买卖还会产生普通法所有权和衡平法所有权的区分,这个区分在买卖合同期间的标的物意外灭失的风险负担及当事人一方死亡时的财产移转规则中具有重要意义。在房地产在买卖中,为确保购买人的所有权安全,所有权必须是可交易的,可交易所有权要求出卖人的房地产上不存在权利瑕疵。如果存在权利瑕疵,而购买人又是不能接受这个瑕疵的话,那么购买人就可以终止合同并可请求损害赔偿。在英美法上,有四种违约救济方式,损害赔偿、实际履行、撤销合同和卖方/买方留置权。留置权是英美法很有特色的救济方式,当房地产合同签订好后,当事人在合同的有效期间内就取得了对该特定房地产的留置权,担保不因对方的违约而使自己的利益受到损害。因为在依转让书移转法定所有权之前,依据衡平法移转理论,购买人就取得了衡平法所有权。 买卖合同的订立并不能移转所有权,当事人还需要交付转让书。转让书是专门用以移转所有权的文件,一定程度上类似于德国法上的物权行为,但比物权行为要复杂的多。转让书需要交付,未经交付的转让书是无效的,不会产生所有权移转的效力。交付时必须存在出让人转移所有权的现时意思。没有意思,交付不生效。美国法上不动产所有权的移转模式是“买卖合同+转让书+交付”。所有权约款是转让书中最重要的条款,是出让人承诺其享有转让的土地上的权利,这个承诺为受让人提供诉因,如果出让人违反了所有权约款,受让人可以依据转让书来进行诉讼,要求损害赔偿。 用转让书移转所有权移转以后,还需要对转让书进行登记。尽管登记不是所有权移转的要件,但不登记转让书将会使后来的善意购买人获得优先权,从而丧失土地。优先权规则是为解决自同一出让人处获得转让书的二个接续的受让人之间的权利优先性问题。在传统普通法上,优先权规则是“时间在先、权利优先”,也即是说,第一个取得权利的人取得所有权。其依据的是罗马法的原理,任何人都不能转让自己所不享有的权利。既然已经将权利转让给第一购买人了,那么出卖人就再无剩余的权利可以转让给第三人。但是,各州的登记法普遍地引入了衡平法上的知情理论,改变了普通法上的优先权规则。如果次购买人是善意的、支付价值的不知情的购买人,那么次购买人就取得可以对抗第一购买人的所有权的权利,从而将所有权赋予善意的次购买人。优先权规则给我们提供了一个保护交易安全的基本原理,即只有那些不知道先前存在的他人的未登记权利的、通过合理价格购买的、善意的购买人才能获得登记法的保护。在我国当前的物权法大量采用登记对抗的权利变动模式中,这个规则为我们界定登记制度所保护的第三人范围具有重要的借鉴意义。 结论部分,我进一步论述了英美法视野下对财产权利的保护,财产权在宪法上具有无比重要的地位,财产权是人格的一部分,没有所有人的同意,没有法定的正当程序,财产权利不会丧失和被剥夺。这个宪法理念在多重交易规则及抵押制度中展现的尤为显著。最后我提出了我国土地权利体系的设计可以将之构造在土地使用权之上,土地上的权利冲突的解决规则应以“任何人不能转让大于自己的权利”这个罗马法原则为基点。在多重买卖中应以当事人的意思来确立所有权移转的规则。在交易安全上,登记法所保护的第三人应当是善意的购买人。


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