基于房地产市场信息系统的住宅供地分析方法研究

【摘要】：住宅是房地产的主要类型,是当前国家重点调控的对象。政府运用土地政策可以实现对住宅的供给调控,但由于缺乏系统地科学指导,影响了住宅用地供给调控的效果,这已引起了政府部门和学术界的高度关注。如何对住宅发展的源头——土地一级供给市场进行科学有效地调控已成为社会探讨的热点,迫切需要改变以往依靠计划和定性分析的粗放调控方法,转向依靠市场和定量分析的精确调控方法。 本文力图在市场信息挖掘和定量分析方法等方面进行探索。联系土地供给和住宅市场的桥梁是住宅消化周期,土地供给调控的基础应是研究房地产市场的数据信息,找出住宅市场消化周期的规律性或发展变化的趋势,分析当前的住宅供求关系是否合理并预测判断未来的走势,才能制定有针对性的、精确的住宅用地供给措施,更好地适应城市经济社会发展的要求,满足人民改善居住生活条件的需求。 本文借鉴房地产经济学、信息经济学、公共管理理论、城市土地资源管理学和系统动力学等理论基础:利用现代计算机信息技术、地理信息系统(GIS)和数据库软件等技术手段,开发了上海市房地产市场信息系统(REMIS),并以此为研究基础条件;采用定性和定量分析方法,系统地研究了住宅供求平衡与土地一级供给的数量、结构和价格之间的关系,提出了合理确定土地一级供给的方法;最后应用本文提出的方法,对上海市住宅用地供给进行案例研究,提出了相应的对策建议。 本文共分十章。从结构安排上突出了理论分析与案例分析紧密结合的方式。第一章简要分析了我国房地产业发展的过程及当前住宅市场调控的方法和问题,提出了本文的研究思路;第二章介绍了房地产市场理论、政府干预理论和信息经济学理论,并用这些理论分析了我国房地产市场,重点研究了住宅供求均衡和房地产市场信息的关系。第三章在阐明住宅用地供给与市场信息间的联动关系基础上,提出信息获取、信息处理及决策应用的方法,介绍了房地产市场信息系统(REMIS)的数据采集和系统建设的有关方法及数据的处理问题;第四章以REMIS系统为基础,对市场信息进行了分析,以住宅消化周期为核心指标,建立了评判住宅市场供求总量、结构和价格的合理性的指标体系:第五章针对上海实际进行了住宅市场信息分析。第六章对确定土地一级供给数量和结构的方法进行研究,提出了判断土地一级合理供给数量和结构的方法。第七章结合上海实际,提出了确定住宅用地供给数量和结构的建议。第八章从地价分布规律分析入手,针对住宅市场价格的动态性提出了动态地价的概念和测算方法,为土地一级供给价格的合理确定提供了分析方法和依据。第九章结合浦东住宅市场数据进行了住宅用地基准价格分布规律实证研究。第十章主要对研究结论进行了归纳并提出了今后的研究方向。 本研究不仅有效地落实了“土地参与宏观调控必须依托市场机制配置资源”这一准则,同时也为政府出台土地供给政策提供了量化依据和相关建议。本文基于房地产市场信息系统(REMIS),提出并系统研究了以住宅消化周期为核心指标的土地一级供给调控方法,且建立了分析模型及开发了应用软件,这些工作使本研究不至于成为一篇纯理论性的论文,而具有实践操作性。