城市土地储备制度研究

【摘要】： 土地储备制度是在我国土地使用制度改革的不断深入、国有企业改制及城市土地市场逐步发育的背景下产生的一种新型的城市土地管理制度。本文通过分析我国现行城市土地储备制度的基本状况,对城市土地储备机构的性质与结构、土地储备规模的确定机理、土地储备成本的控制以及土地储备制度的完善进行了研究。 文章从土地储备制度的起源入手,通过简要介绍国内外进行该项制度实践探索的经历,总结出土地储备制度的发展趋势。接着阐述我国城市土地储备制度基本状况,比较分析了目前国内各地进行土地储备的各种储备方式和运作模式的不同特点,总结出该项制度在我国实施后所取得的主要成效,指出了现行制度运行中存在的主要问题。 土地储备机构作为实施土地储备制度的主体,应该兼有调控市场和盈利两种职能,具有公共管理和企业经营的双重性质,其职能和性质定位不准就会影响该项制度的目标和成效。同时土地储备机构的结构和组织形式又影响到制度实施的效率。文章根据我国现行城市土地储备制度的功能定位,论述了城市土地储备机构合理的职能与性质定位;按照政府相关职能部门与土地储备机构在制度运行中的相互关系和各自职责,结合土地储备机构的职能和性质定位,本研究提出构建董事会制的新型土地储备机构设想,并确定了相应的设立原则、监管体系以及资本运营中应注意的问题。 城市土地储备制度的有效实施,应当有与城市经济和社会发展计划相协调,与土地利用总体规划、城市规划以及土地供应计划相适应的土地储备计划,当前城市土地储备缺乏计划性,土地储备规模不确定性也带来了风险性。合理适当的土地储备规模(包括一定的土地储备量、土地储备周期、土地储备资金等)的确定与许多内在因素和外在因素有关,文章分析了土地储备资金、土地储备源、土地储备方式、城市性质、储备目标对土地储备量的影响,并分析了确定土地储备量的一些内在基本机理。 土地储备机构要提高土地储备经济效益则必须对土地储备成本进行控制。文章探讨了土地储备成本控制原则、措施、难点,提出了合理化建议。 一项新的社会经济运行制度总是要通过理论研究、实践探索来不断完善的,文章最后针对目前各地城市土地储备制度实施中存在的问题,提出了完善我国土地储备制度的思路与途径。