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《华东师范大学》 2013年
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GWR模型下的上海商服用地地价影响因素研究

邵静怡  
【摘要】:随着国有土地使用权有偿使用制度的不断深化及城市化的不断推进,城市的土地成交量及成交总价逐年上涨。如何客观评估土地的真实价值及其影响因素成为了一项十分必要的工作。这不仅可以促进土地的有序合理出让也可以通过准确的价值预估保证城市土地资产不被低估贱卖。城市土地的出让开发是城市规划落实的一个重要环节,同时也为城市发展提供了重要的资金支持,通过设定合理的规划指标并进行有效的前期开发建设,有助于挖掘土地的真实价值,由此不仅区域开发的整体质量得到保证,城市发展也可拥有更充沛的动力。土地成交价格在-定程度上显示了市场供应与市场需求的契合度,通过对土地价格空间分布结构的研究有助于预判城市未来的发展结构,通过对商服用地价格的空间变化规律进行研究有助于发现土地价格的影响因素并检验城市规划及地块周边建设情况的合理性,本研究将为城市规划工作者、政府部分及商服用地开发企业提供关于上海市商服用地价格空间变化规律的科学参考。 本文采集了2008年以来的上海市政府出让的全部商服用地数据(崇明县除外)用以研究,共收集到商服地价样本183个,其中城市中心区78个。在实证分析过程中,本文首先探索了全市商服用地地价的空间集聚性、变异性、全局趋势及空间分布结构特点,总结了城市商服用地空间的结构特征,并证实了土地价格的空间非平稳性。随后,本文使用全局回归模型对商服用地的影响因素进行了研究,发现在全市域层面上和仅中心城区层面上进行回归分析将获得不同的分析结果。从全局回归模型中甄选出几大对商服用地价格具有重要影响的因子后,本文又使用了更适合于研究具有空间非平稳性因素的局部回归模型(GWR模型),分别探究了全市域尺度下及仅中心城区尺度下的商服用地价格影响因子随空间变动的变化规律,获得了更为准确且实际的模型结果。 本文的主要成果为:通过克里格插值分析,探索了上海市商服用地单位地价的空间结构。在中心城区内,总体结构为以外滩-小陆家嘴地区为核心的圈层结构,徐家汇副中心与主中心地价情况较为接近,五角场及花木副中心的副中心地价也明显高于周边区域,但都未形成高于主中心地价水平的地价空间,真如副中心由于其开发期较晚,故在地价空间结构分析时并未发现真如副中心商服用地地价与周边区域地价水平的差异性,但在后期线性回归分析时发现真如副中心的影响力仍不容忽视。在全市域范围内,各大新城及重点建设区(如虹桥商务区)的地价水平明显高于周边地区,规划及功能定位对商服用地地价的影响可见一斑。在全市域层面上,商服用地单价影响较大的因子为地块1km范围内的银行数量,其次为地块平均容积率,再次为地块所在区域的人口密度,地块lkm范围内地铁站(建成+规划中)的总数、地块距主中心的距离、地块建筑密度都对商服用地的单位地价也具有显著影响。在仅中心城区层面上,地块平均容积率的调整对地块单位价值的影响最大,其次为地块周边lkm范围内银行的总数,除上述两项对地块价值具有正影响外,地块距主要水系的距离、地块距城市主中心的距离、地块距就业中心的距离都对地块价值具有负影响,其中距主中心距离这一解释变量的作用最大,统计检验的结果也最为显著,其次为距主要城市水系的距离,最次为距就业中心的距离。通过GWR模型计算,本文分别绘制了全市域层面上及仅中心城区层面上各影响因子随空间变化的变化规律图。
【学位授予单位】:华东师范大学
【学位级别】:硕士
【学位授予年份】:2013
【分类号】:F301.4

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