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《华东政法大学》 2010年
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商品住宅楼地下车库所有权归属论

钟华龙  
【摘要】:商品住宅楼地下车库的所有权归属问题是开发商和业主之间的主要矛盾之一。按是否属于人防工程划分,商品住宅楼地下车库可以划分为作为人防工程的地下车库和普通地下车库两种类型。 对商品住宅楼地下车库的法律性质作一个准确的定位是解决其所有权归属问题的前提。商品住宅楼地下车库的法律性质理论主要有从物说、添附物说和建筑物区分所有权专有部分说三种。从物说忽略了地下车库使用上的独立性,添附理论不适用于不动产与不动产之间,而且由“房地一体”主义推出“地下车库随房走”也不合理。商品住宅楼地下车库具有构造上的独立性、利用上的独立性和法律上的独立性,可以成为建筑物区分所有权的客体,可以成为建筑物区分所有权的专有部分。 商品住宅楼地下车库的所有权归属认定学说主要有约定所有说、国家所有说、开发商所有说和业主共有说四种。这些学说利弊并存,由此引出的认定标准也层出不穷,主要包括当事人约定,公共利益需要,独立客体说,投资状况说,分摊、公摊说等。这些认定标准都具有一定的理论和实践意义,但是作为单一认定标准使用也并非科学合理,譬如:物权法目前所采用的约定所有说无异于直接认定地下车库由开发商所有,并不能保证约定过程和约定结果的公平公正;国家所有说和投资状况说都混淆了作为人防工程的地下车库和普通地下车库两种类型,错误地把作为人防工程的地下车库和其上位概念地下车库等同起来;因作为人防工程的地下车库不计入公用建筑面积等现实原因,故公摊说难以成立;又因实践中有的地方根本不对建设用地使用权进行登记,故以建设用地使用权是否分摊为认定标准也不可行。虽然,理论界对业主是用何种方式分摊或公摊地下车库的对价尚有争论,其分摊或公摊的标准认定与操作也应进一步推敲,但物权法应当继续遵循“首先满足业主的需要”的立法原意,建立以业主共有制为主体,以约定专有制、约定专有使用权制和国家所有制为补充的地下车库所有权归属制度体系,亦即确定地下车库原则上由业主共有,在此基础上业主可以约定专有权和专有使用权,同时考虑到作为人防工程的地下车库具有公益属性,法律应当直接规定作为人防工程的地下车库由国家所有,以满足公共利益的需要。
【学位授予单位】:华东政法大学
【学位级别】:硕士
【学位授予年份】:2010
【分类号】:D923.2

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