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《华东政法大学》 2010年
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“小产权房”合法化研究

李冠鑫  
【摘要】: “小产权房”是在我国房地产市场中出现的一个独特现象。“小产权房”出现、发展有其社会经济和法律制度方面的原因。社会经济原因包括城乡二元结构、城市房价高涨、土地价值升值和相关政府部门的监管缺失。法律制度方面的原因有二元的土地所有制和土地使用权的流转体制、“两证分离”的房地产登记模式、房地一体的立法模式以及土地征收制度。 “小产权房”交易存在着诸多法律和政策方面的危险。违反了我国《土地管理法》关于集体土地流转的限制和《城市房地产管理法》关于房地产开发和买卖的规定,威胁着我国的耕地保护政策、房地产市场健康发展。对此,政府禁止城市居民购买农村房屋或宅基地。在2007年房市火爆时,调控的政策更加频繁而严厉,“小产权房”问题也进入公众讨论的视野。但实践证明,政府的调控并未收到明显效果,反而有愈演愈烈之势。 合法化是解决“小产权房”问题的一种思路。从完善所有权权能、破解城乡二元结构、实现社会公平正义等方面来看,“小产权房”存在着合法化的必要性。从社会现实来看,中央和地方政府都在为解除对集体土地流转上市的限制、建立城乡统一的建设用地市场,破除城乡二元结构作出部署和实验。 治理“小产权房”问题,需要“疏堵结合”、“标本兼治”。治本之策,解决当前面临的问题,可以运用“类型化”处理。按照建造“小产权房”的土地用途性质和建造者主体身份的不同,区别对待“小产权房”。对于那些存在合法可能性的,可以通过弥补程序的缺失,让其有条件合法化。治本之策,在于改革我国的土地所有制和土地使用权流转的二元体制,让集体建设用地使用权能够进入建设用地出让市场,进而充分参与到市场竞争。为此,必须修改《土地管理法》中的相关规定;明确和完善集体土地所有权;明确所有权主体和行使代表、程序;建立全国统一的不动产登记制度,规范严格的土地流转秩序;修改《城市房地产管理法》,建立城乡统一的房地产管理体系;完善征地制度和改革地方财政现状。 建立城乡统一的建设用地市场,需要在立法和制度上改进和完善,绝非朝夕之功。为了解决“小产权房”问题,更为了实现我国房地产市场的健康发展、破解城乡二元结构、实现公平正义,真正实现和谐发展,我们必须直面“小产权房”问题,勇敢迈出改革的第一步。
【学位授予单位】:华东政法大学
【学位级别】:硕士
【学位授予年份】:2010
【分类号】:F293.3

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