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《华东政法大学》 2011年
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论房屋承租人的优先购买权

唐玉  
【摘要】:房屋租赁市场是最活跃的市场之一,承租人与出租人作为相对方,连接他们的是百姓手里最重要的私人财产,对租赁关系的调节是法律规范的重点,司法实践中涉及的此类纠纷屡见不鲜。而承租人的优先购买权赋予了承租人一定特权,对出租人的处分权利做了一定的限制。 笔者要弄清楚这里面的问题,缺乏实践经验,就必须依靠他人的实践和经验。在学校图书馆完成相关的理论收集工作,对一项制度的研究都必须从基础的理论分析工作做起,这有助于对于权利的性质研究,特别是涉及到国外以及台湾地区的理论知识。而对于司法判决,从图书馆找到的司法案例汇编中涉及到的部分比较齐全,涵盖了多个历史时期的以及差异化的判决,从其中可以发现指导思想的差异和争端。从中国知网下载了关于优先购买权和承租人优先购买权的学术论文,研究的主要方面是法律性质、法律效力以及具体义务的履行要求。学者多从现行的司法判例出发,争论此项制度的价值和意义,以及具体的操作流程,都是希望到达具体可行。但是,也有很多学者主要从法律的价值平衡考量,认为此项制度所追求的价值不具现实性和真实性,随着社会生活环境的变化建议删除。本文讨论重点在于三方面。第一方面是通知义务到底如何履行,分为以下几种情况。一是在出卖人有了出卖意向之时就应该通知承租人,给予承租人优先了解此意向的机会并与其优先磋商以期能够不惊动第三人实现买卖关系,即内部解决的操作方式;二是通知的内容也是出卖意图,让承租人和第三人相互竞争,如果两个人提出的条件达到了同等之程度,那么,出卖人应优先与承租人缔结合约,而不是选择第三人,第三人获得的可能是缔约过失责任的赔偿;三是在出卖人与第三人达成买卖合同之时,这时候不迟疑地通知承租人,而承租人依据通知的内容中的同等条件可以据此主张自己的优先购买权,与出卖人形成买卖合同。第二方面涉及出卖人与第三人达成的买卖合同的效力问题,由于承租人优先购买权的行使,导致这个买卖合同失效,这是《意见》第118条的规定,也是原来的司法实践中得到广泛支持的诉讼请求,这样的处理方式在尊重意思自治方面可谓足够尊重出卖人的所有权,但是,却遭到了学说的批判。随着《物权法》的生效和2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的出台,正式维持了这个买卖合同的效力,不可不谓是学说研究的助力。第三方面涉及的是出卖人和承租人买卖关系的成立方式,这就涉及到了优先购买权的定性问题,不同的学说在指导这个买卖关系成立方面是不一样的路径和方式,这里面重点在于如何真正体现优先之说。而2005年上海高级人民法院的意见直接声明其形成权的性质,而这也在德国立法中明文规定,但是2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》并没有采取这样的做法,即使从其立法背景中可以得到成立买卖关系的主张。这个制度的设计还同样需要注意保护善意第三人的利益。 从优先二字出发,笔者将优先购买权认定为形成权,既然制度设计的目的在于满足一定条件下,承租人可以取得承租房屋的所有权。而这个制度需要冲破的阻碍就是买卖关系的成立,因为房屋所有权的转移是买卖合同的履行问题,而优先购买权主要从买卖关系的成立方面来设计,为了破除买卖无法达成合意的困局,形成权的定性便利了买卖关系的成立。 从出卖人的权利出发,对同等条件的内容进行解读,笔者认为在只有价款要求的情况下,对于承租人来说其主张比较合适,如果出现了其他条件,例如机会,这些因素的替代性真的难以衡量,而主张从金钱的折算给付出发,具有参考价值的就是市场价了。能称得上交易条件的因素都比较固定,在具体的案例中,除了价款之外的条件对于出卖人的意义只是主观感受了,而法律试图却要撇开这种个人因素,尽量使其不能成为出卖人不愿卖与权利人的借口,所以笔者建议从客观的角度进行衡量,折算应该建立在市场价的基础上。 从第三人的保护角度出发,这部分主要借鉴的是德国法上债权性质和物权性质优先购买权的区分,以及对抗力结合相应的登记问题。笔者认为对抗效力源自于登记,逻辑结构不是因为有对抗效力,为了保护第三人,所以需要登记制度,而是优先购买效力之间没有差别,因为登记才有了对抗力。总而言之,善意与否关键看第三人的知晓情况。而关于优先购买权被侵害的问题,肯定在优先购买权制度下此项制度由有限的适用范围,而在侵害的认定问题上结合了出卖人具有过错的情形,从侵权制度出发在当事人之间更好地体现公平。 文中未尽之处,只能留待以后。而文中争议之处,还需要本人继续努力。
【学位授予单位】:华东政法大学
【学位级别】:硕士
【学位授予年份】:2011
【分类号】:D923.2

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