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《华东政法学院》 2003年
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浅论商品房消费的法律保护

杨以生  
【摘要】:《中华人民共和国消费者权益保护法》(以下简称《消法》)于1993年颁布,并于1994年起开始正式实施。《消法》实施后,对于商品房消费是否应当适用《消法》,一直存在着两种截然不同的观点,至今尚无定论。反对观点认为,制订《消法》,主要是为解决普通商品市场上的假冒伪劣或短斤缺两行为,当时设计的适用范围不包括商品房。而且商品房属于不动产,是特殊的大宗商品,故商品房消费不宜适用《消法》,而应适用《民法通则》或《合同法》;赞成观点则认为,商品房消费已成为当前新的社会消费热点,而随着商品房市场的迅猛发展,侵害消费者权益的行为也在日趋增多,如果不将商品房消费纳入《消法》调整范围,不利于保护商品房消费者的利益,也不利于规范商品房市场的健康发展。 上述争论,实质上反映了一个司法政策的价值取向问题。反对观点认为商品房消费应当适用《民法通则》和《合同法》,其实是将商品房消费关系视为平等主体之间的法律关系,置于传统民法、债法的调整范围,其基本价值取向是给与商品房消费者与经营者平等的法律保护;而赞成观点则恰恰认为商品房消费者与经营者相 WP=4 比,在经济能力、信息掌握能力等方面处于明显的弱势地位,两者不是平等的民事主体,不能适用民法给与均衡保护,而应当适用《消法》对商品房消费者予以特殊保护,其基本价值取向在于倾斜立法,保护弱者,保障社会弱势群体的基本权利。 本文认为,消费关系源于私法关系。在商品经济发展的早期,消费者确是与经营者以平等主体相对待,消费者受到的也是与其买受人身份相应的民法保护,而不是作为消费者的特殊保护。但在现代社会,社会经济条件发生了根本变化,消费者与经营者之间的关系开始从平等趋于不平等,并逐渐分离为直接对立的利益集团。消费关系已表现出主体类群性、主体不平等性以及主体不可转换性的特征。而商品房消费关系,因商品房本身所独有的高稀缺性、高价值性、交易信息的高容量性,以及消费者生存发展对商品房的高度依赖性,前述特征显得更为突出。传统民法基于主体平等、契约自由等观念所形成的法律规制手段,已不足以保护商品房消费者的基本权利。因此,现代商品房消费关系的的特征决定传统的民法保护与维护商品房消费者权益的现实需求之间已经出现了真空,商品房消费关系不应当适用民法。 《消法》作为社会消费者保护运动的产物,突破了传统私法的局限。它从社会法推行社会本位,以保护社会弱者根本利益为基本价值取向的角度,审视消费者与经营者之间形式平等而实质不平等的社会关系,并将弱势与强势主体,这种新型的身份关系作为其特殊的规制、调整对象,强调消费者的基本权利,同时限定经营者的权利,增加经营者的义务。因此本文认为,商品房消费应当适用《消法》。商品房消费适用《消法》,符合对社会弱势群体予以倾斜保护的现代司法理念。 文章最后,对商品房消费纠纷中的几个主要法律问题,如格式条款、预售广告及惩罚性赔偿,探讨了适用《消法》进行调控的社会法基础。
【学位授予单位】:华东政法学院
【学位级别】:硕士
【学位授予年份】:2003
【分类号】:D923.8

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