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不动产登记制度研究

谢茂林  
【摘要】:不动产登记制度作为一项重要的物权法制度,在物权法体系中具有重要的地位。 关于不动产登记制度的学术文章近年来数目繁多,各人观点纷繁复杂、各不相同。 这从一个侧面说明了我国目前法学的繁荣,也在某种程度上反映出我国在该方面的 理论还远未成熟,至今还没有形成一个比较统一的看法与理论构架,我国在不动产 登记制度方面的理论研究与实践探索仍任重而道远。在我国正在进行民法典与物权 法制定工作的今天,对不动产登记这一重要的物权法基本制度进行充分研究与论证, 具有现实的理论意义与重要的实践价值。 本文以为,要弄清不动产登记涉及的诸多理论问题、进行科学合理的不动产登 记制度设计,必须从分析不动产登记的历史演变过程入手,重新认识不动产登记制 度中的一些根本性问题,比较、分析现行理论界的众多学说,统一对某些基本问题 的看法。只有在以上的理论基础上,我们才能依此检讨目前我国不动产登记制度的 理论不足与制度缺陷,为今后的制度设计与完善描绘出较为清晰的轮廓与思路。 本文共分三部分: I WP=4 第一部分为不动产登记制度概述,包括不动产登记制度涉及的一些基本概念的 论述、不动产登记制度的历史演变过程以及当代不动产登记制度的发展趋势等内容。 该部分内容强调了不动产、不动产登记等概念都具有历史性,在不同的历史阶段有 不同的含义,因此我们必须以历史的眼光、发展的眼光来看待相关的问题。 第二部分为不动产登记的基本理论,包括不动产登记制度的社会功能、法律性 质及其法律效力等基本的理论问题。该部分采用历史分析、比较研究等科学的理论 方法,对不动产登记制度中的一些基本的理论问题进行了全面的剖析,在比较了各 种学说的基础上提出了自己的一些看法与观点,具有一定的新颖性与时代性。该部 分内容强调了不动产登记功能的复合性、不动产登记行为的司法性以及不动产登记 效力的层次性。 第三部分为我国不动产登记制度的完善。该部分内容在对我国不动产登记的历 史情况与现实状况的分析基础上,运用现代不动产登记理论论述了我国目前立法体 制与制度安排上的不足与缺陷,提出了具体的立法建议与制度构想。 通过以上三部分的论述,本文作者认为,不动产登记是一种司法性质的行为, 具有私权保护、国家调控、社会服务等诸多功能,对于一国不动产资源的充分合理 利用以及政治经济秩序的安全与稳定、对于整个社会公共福祉的增加都具有十分重 要的意义。我国现行的不动产登记制度存在诸多的不足,最大的问题是“统一”与 “公开”,而最迫切需要解决的问题就是登记机关的统一。本文认为,我国应在各县 级行政区域内成立独立的不动产登记局,纳入司法系统;不动产登记人员应作为法 律职业群体的一部分进行遴选与管理,实现登记机关的专门化、登记人员的职业化。


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