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《南京大学》 2011年
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承租人优先购买权若干问题研究

周颖  
【摘要】:房屋承租人优先购买权是优先购买权的一种,属于债权,是指出租人出卖房屋时,在同等条件下,承租人享有的先于他人购买其承租的房屋的权利。承租人优先购买权制度设计之目的是为了权衡出租人、承租人和第三人之间的利益。 随着我国房地产市场的发展,房屋承租人优先购买权制度之应用也日益频繁,制度存在的缺陷便也暴露地愈加明显,争议也愈加激烈。 长期以来,我国法律关于承租人优先购买权的规定主要是最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)》第一百一十八条和《中华人民共和国合同法》第二百三十条。但是这两条规定皆显得过于简单,导致司法审判中常常出现一些争议较大的问题:承租人优先购买权中“同等条件”的涵义如何认定、“部分承租与整体出卖”情形下承租人优先购买权的行使范围如何确定、出租人通知期限和承租人行使权利期限的确定、承租人优先购买权被侵犯能获得哪些法律救济方式等。 笔者认为,法律规定之有效与否取决于其实用性,真正有价值的法律,应该是从实践中来,到实践中去的。本文即从法的实用性的角度出发,结合司法判例和学者的理论研究成果,对房屋承租人优先购买权审判实践中以上几个出现概率较高的问题作了一些探讨。 关于“同等条件”,笔者认为应将其理解为“显性条件和隐性条件相同”。显性条件是指价格、数量、支付方式、支付期限、争议解决等合同主要事项;隐性条件是指不在合同中显现,却对合同成立起到重要影响的因素,例如双方当事人之间存在亲情、友情、恩情等特殊关系的。关于“部分承租与整体出卖”情形下承租人优先购买权的行使,认为必须兼顾承租房屋是否可分割,以及承租人租赁部分占承租人欲出卖部分面积的比例,综合考虑。关于出租人的通知期限和承租人的行使期限的确定,主张出租人的通知期限、承租人的行使期限其一未确定的,按照双方对等性原则,参照已确定期限的一方确定。关于承租人优先购买权被侵犯时的法律救济方式,笔者认为以承租人获得赔偿请求权最为合理,至于能够请求赔偿的具体范围,则应当包括:承租人支付的装修、添附费用(租赁合同中没有关于装饰、添附费用的约定时适用,有约定的从约定);承租人重新寻找房屋的必要费用(指通讯费、交通费、手续费、联络费等必需费用);承租人重新购置同价值房屋(指地段、质量、用途相似的房屋)的差价;租赁物是商铺的,还需支付承租人的停业损失费用(指承租人本可以获得的,从商铺因不能继续租赁导致停止营业,到承租下同价值的房屋,商铺重新营业这一期间的可得利益)。关于第三人的责任,笔者主张,第三人善意的,出租人承担违约损害赔偿责任,第三人不负赔偿责任;第三人恶意的,出租人承担违约损害赔偿责任,第三人承担侵权损害赔偿责任。
【学位授予单位】:南京大学
【学位级别】:硕士
【学位授予年份】:2011
【分类号】:D923

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【引证文献】
中国硕士学位论文全文数据库 前1条
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