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“营改增”对G房地产开发企业税负的影响研究

张洋婕  
【摘要】:随着营业税改征增值税进程的步步推进,“营改增”成为了社会热点话题。作为结构性减税的重要政策措施,“营改增”标志着营业税在我国历史舞台上的彻底退出,增值税链条逐渐完善,有利于经济发展方式的加快转变和经济结构的战略性调整,改革意义重大,影响深远。对于房地产开发企业而言,要想在短期内做好应对“营改增”的工作有一定的难度,税改初期一些企业的税负甚至会不降反增。但是从长久来看,“营改增”政策代表着现代税制的逐渐完善,必将有利于整体经济的发展;与此同时,众所周知的是,房地产行业是我国国民经济的支柱,随着房地产业的迅猛发展,建筑存量增加,城镇化节奏加快,居民生活水平提高,人们对房地产的消费需求得到满足。为进一步推动“营改增”进程,2016年5月1日,国务院将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业一次性纳入试点范围,将新增不动产所含增值税全部纳入抵扣范围。房地产业“营改增”从细则出台到政策实施时间之短,给房地产开发企业的税收筹划带来了新的挑战。有鉴于此,研究“营改增”对房地产开发企业税负的影响具有很高的新鲜度和重要性。本研究首先对国内外相关研究进行归纳总结,在国内外相关研究偏重于增值税的优势、房地产税的征收,以及房地产“营改增”的动因和税负效应的基础上,结合房地产开发企业的现状及在我国国民经济中的重要性,研究“营改增”对房地产开发企业税负的影响;其次,本研究梳理了相关理论和文献综述,分析了“营改增”对房地产行业影响的机理,设定了房地产开发企业在“营改增”前后流转税、城建税和教育费附加、企业所得税以及税负总额差异的计算方法;其三,采用理论与实际结合的方法,进行案例研究。考虑到房地产开发企业上游行业在进项税抵扣时涉及到不同的进项税率,本文将运用不同的进项税率计算分析G房地产开发企业2014年、2015年和2016年“营改增”前后流转税、城建税和教育费附加、企业所得税以及税负总额的差异,计算使G房地产开发企业整体税负降低的临界进项税率,以为其在合理预测临界进项税率的基础上选择更好的项目来降低税负,以及在合理的区间内调整企业战略提供相关借鉴思路。其后,为了进一步了解房地产开发企业的具体业务构成和相应的进项税,本文还将分析G房地产开发企业A项目的具体成本及对应的进项税率,研究企业在特定的整体临界进项税率下对具体项目进项税率的要求,为企业的项目规划提供思路。最后,本研究希冀为房地产开发企业合理进行税收筹划从而有效应对“营改增”提供对策建议。综上,本研究得出结论:2014年至2016年使G企业整体税负降低的临界进项税率分别为6.42%、4.29%和5.74%,随着可抵扣进项税率的增加,企业整体税负下降幅度越大。G企业A项目的进项税率超过企业整体临界税率,因此,G企业应该在历史数据的分析基础上,结合自身战略发展需要,合理预测未来的进项税率,通过对项目的选择和规划,使企业的整体进项税率达到目标要求,最终帮助企业达到结构性减税的目标。本研究进而认为,首先,房地产开发企业要合理做好税收筹划,从收入和进项税进行双向管理;其次,还应重视企业合同管理,对会计人员业务素质提出更高的要求;最后,房地产开发企业要建立和完善内控制度。综上,本研究希望为房地产开发企业应对“营改增”,并进而实现结构性减税提供合理建议。


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