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《南京农业大学》 2011年
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城市商品住宅用地供需研究

林艳  
【摘要】:商品住宅用地市场是城市公开出让市场中的重要组成部分,并在整个房地产市场起基础性作用,商品住宅用地的供需直接影响房地产市场的运行情况。本文从城市土地公开出让市场上住宅用地供需主体的角度出发,将市场上住宅用地的供给和需求作为一种行为进行研究,分别阐述供需行为产生的背景、行为主体、主体行为动机、行为的影响因素等。提出在现有财政体制及出让金分配制度下,土地市场上商品住宅用地的实际供应主体地方政府容易产生追逐土地财政的动机,从而根据房地产开发企业的需求做出供地决策,却忽略商品住宅用地的最终需求者——城市居民的合理需求。而房地产开发企业在做出购地决策时,其出发点在于投资利益的最大化,而非从实现合理的商品住宅需求角度进行,因此在建设、投机等动机的驱动下,房地产开发企业在土地市场所实现的商品住宅用地需求量将大于社会合理的商品住宅用地需求量,若将土地公开出让市场上房地产开发企业的住宅用地需求作为供地标准将产生住宅用地资源利用效率低下、房地产市场投机甚至市场泡沫等问题。为了解决上述问题,应在科学预测每年的商品住宅用地需求量上制定供给计划并严格执行。笔者提出根据居民收入区别来划分商品住宅的需求人群,通过计算每年的新增商品住宅需求来确定所需提供的住宅用地面积,并以此作为制订年住宅用地供应计划的基础。 在实证分析部分,本文以南京市土地公开出让市场为例,分析商品住宅用地供需主体行为特征得出:近年来南京市住宅用地供应量呈扩大趋势,并伴随一定波动。相对于国家调控政策的作用,土地市场竞争强度对南京市的住宅用地供应量影响量更明显。而通过对南京市近几年合理商品住宅用地需求量的计算,可发现南京市商品住宅用地供应量明显偏大。 为了探讨各影响因素对房地产开发企业购地决策的作用,以南京市各年商品住宅用地成交量作为因变量,商品住宅销售总额、房价涨幅、地价涨幅及利率水平等作为自变量进行回归分析,回归结果显示商品住宅销售总额的影响作用最为显著,表明商品住宅市场的运行情况直接影响房地产开发企业的购地行为决策。 在实证分析的最后,通过未来人口及人均住宅建筑面积的预测,计算出南京市2011年商品住宅用地的合理供给量为241.53公顷。 在此研究的基础上,本文针对现存问题提出了包括科学调整住宅用地供应结构,培育多层次住宅市场;打击商品住宅用地囤积现象,加大闲置土地处置力度;完善住宅用地供给制度,区别对待不同类型住宅用地及完善财税体制,调整土地收益分配政策等四条政策建议。
【学位授予单位】:南京农业大学
【学位级别】:硕士
【学位授予年份】:2011
【分类号】:F293.2

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