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《南京农业大学》 2008年
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集体土地产权流转及其市场体系研究

郭贯成  
【摘要】:中国土地市场作为要素市场的重要组成部分,随着20世纪80年代以来的土地使用制度改革逐步建立。在此过程中,国有土地使用权从所有权中分离出来,逐步进入市场化配置的轨道,而集体土地权属状况及其流转问题却在长时间内裹足不前。在目前的土地管理法律制度框架内,农民集体土地权利设定简单,与国有土地使用权体系相比处弱居变。在实行市场经济的中国,农村集体土地所有权与国有所有权的转换仍然保留着计划经济的等级特点,即农村集体土地不能直接进入市场,必须先通过国家征收才能进入市场。由此可见,集体土地产权流转在法律上是受到限制的,市场价格机制被排除在城市化、工业化土地资源的配置之外,这不仅会导致土地资源利用效率低下,还会产生农民土地财产权益受损,影响社会经济的稳定和可持续发展。基于此,本文从建立健全统一、开放、竞争、有序的现代市场体系出发,根据“同地、同权、同价”的研究设想,试图从产权流转的角度,对集体土地产权流转与集体土地市场、价格的内在关系进行系统、深入研究,探究集体土地市场发育滞后、低效的原因,并寻求有效的解决路径。 作为理论推导的前提和逻辑演绎的起点,本文首先提出了研究的分析框架。明晰的产权是市场建立的前提,如果产权制度不能清晰地界定土地产权,交易双方权能的行使就无法有效地进行,也就无法通过市场实现资源的有效配置。而产权流转是集体土地市场形成、发育的基础。只有通过产权流转,集体土地才有可能突破既定格局的规模和集中,才能通过市场提高资源的配置效率。如果由于产权制度的缺陷导致产权不能流转或流转受到不当限制,不仅侵害了当事人的权益,而且会使资源流动受阻,导致有效竞争的缺乏,不利于市场机制发挥作用。各个产权束在不同路径的流转形成了不同的集体土地产权流转方式,从而构成了完整的集体土地市场体系,其对应的市场价格则是产权收益高低的反映。但如果产权受到不当的限制或产权残缺会使土地产权流转受阻,导致市场体系不健全和市场价格的扭曲,从而影响到市场的资源配置效率。由此,形成了“产权-流转-市场-价格”系统的分析框架。 集体土地产权流转是集体土地产权制度变迁和创新的产物。因此有必要对集体土地产权制度的历史变迁进行梳理和分析,以期为未来的集体土地产权制度改革提供借鉴和参考。分析发现,产权对经济发展的激励作用是客观存在的,新的土地产权制度的形成必须要克服原有土地产权制度的弊端,且制度变迁的收益要大于其发生的成本。中国集体土地产权制度当前出现了不适应生产力发展和市场经济需要的情况,存在集体土地产权主体界定不清、集体土地产权不稳定、不安全以及产权残缺的问题。这些产权弊端滋生出高额的交易费用,致使部分产权处于公共域中,并成为他人攫取的对象,导致了产权侵害的发生。 土地作为不动产,其实体是不能移转的,土地市场上流转的实际是土地产权,土地价格实质上是土地产权在市场上的交易价格。因此,对集体土地产权流转的分析是本研究的基础。产权只有在市场上流转,才能使资源从效率低的利用方向流向效率高的利用方向,从而在市场机制“看不见的手”的作用下实现资源配置的帕累托改进。相反,如果产权的流转受到不当限制,则不仅侵害了当事人的权益,而且使资源流动受阻,影响到资源的配置效率。本研究着重对集体土地产权流转的制度规定、流转类型及存在的制度障碍进行研究,揭示了集体土地产权流转不畅的根本原因在于集体土地产权残缺造成产权转让过程中交易成本过高。这种产权缺陷不仅剥夺了农民分享土地增殖收益的权利,还导致了严重的土地权力腐败。 集体土地产权在不同路径的流转形成了不同的集体土地产权流转方式,从而构成了完整的集体土地市场体系。本研究根据产权流转的路径将集体土地市场体系分为农地内部流转市场、农地外部流转市场和集体建设用地流转市场三个组成部分,每个部分再按照产权结构区分为使用权市场和所有权市场。深入分析目前的中国集体土地市场可以发现,产权缺乏导致了农村集体农地的比较利益低下,从而使农地流转市场供需不平衡,也正是产权制度的缺陷导致了农民集体土地产权容易受到侵害,因而产生了集体农地流转的弱市场现象;而集体建设用地由于现行产权制度的不当限制更是不可能够像国有建设用地那样直接进入土地市场流转。海门市的实证分析说明,如果放松对集体土地产权的限制,使集体土地可以直接进入市场,有助于提升集体土地市场化程度,能够促进集体土地市场的发育与完善,也有利于形成城乡一体化的土地市场体系。 土地产权在市场上流转是以土地价格的形式表现出来的,透过土地价格也能反映土地市场效率的高低。本研究将产权模型引入集体土地产权流转与集体土地市场价格体系的分析中,揭示了交易成本、产权公共域与集体土地市场价格之间的内在关系。根据现代产权理论和资源价值理论,本研究构建了集体土地资源不同价值形态的产权流转与市场价格之间崭新的关系框架。农地农用产权对应的是农地的经济收益价值,形成了农地农用的经济收益价格;与农地的发展权对应的是农地的社会保障价值,成为农地发展权价格的来源,其价格加上农地的经济收益价格就等于农地转用为建设用地后的生地价格;而农地的公共产权则体现了农地的公共产权价值,对应了农地的公共产权价格,最终形成了农地的完整价格。在我国的城市化和工业化进程中,由于现行集体土地产权制度的缺陷,集体土地产权受到严重侵害,不仅使集体土地价格处于扭曲状态,还对整个社会福利造成了损失。这一点在江都市农地非农化价格的实证分析中得到了证实。实证分析显示:农地农用产权价格、发展权价格和公共产权价格在完全价格中的比重分别为18.50%、63.30%和18.20%,说明农地发展权和公共产权是相当重要的,如果在征地过程中按照农地完全价格对农民进行补偿,那么农民的土地财产权益可以增加30倍以上。另外,集体土地直接进入市场,有助于降低土地发展商的用地成本,也有利于缓解目前城镇土地市场的用地窘境。 基于上述分析,论文最终得出了一些针对性的政策启示,首先就是要改革、完善集体土地产权制度,包括明晰产权主体、稳定承包权、允许集体土地产权直接进入市场、设立农地发展权和公共产权;其次要对征地制度进行改革,应该遵循公共利益原则,按照市场价格来征收土地。还需要建立健全集体土地市场,构建一个城乡一体化的土地市场体系,以解决长期以来城乡二元土地市场分割、城乡地价扭曲的弊端。土地收益分配制度也急需完善,应按照土地产权与价值、价格的关系框架,不断提高农民的土地收益。此外,还需要加大对农业的补贴力度,建立健全集体土地产权流转的配套制度,提高农地农用的比较利益,抑制过度的农地非农化,确保国家粮食安全。只有这样,才能使集体土地产权真正流转起来,不断提高土地资源配置效率,使农民可以平等地位参与“土地运作”,参与工业化、城市化进程,共享改革开放和经济发展的成果,促进社会经济又好又快地发展。
【学位授予单位】:南京农业大学
【学位级别】:博士
【学位授予年份】:2008
【分类号】:F321.1

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【引证文献】
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