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《南京农业大学》 2010年 硕士论文
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产权残缺对集体建设用地流转价格的影响研究

刘琼  
【摘要】:公平与效率是我国社会发展的重要问题。改革开放以来,我国城市化进程不断加快,城市范围不断扩张。国家通过土地征收、房屋拆迁等方式不断从农民手中获得集体土地。而农村集体建设用地因为没有专业机构的重点规划,一直处于低效利用的状态,这在土地资源匮乏的当今社会是一种极大的浪费。集体建设用地的资产以及资本价值不高,也就是说集体建设用地由于产权的残缺导致在流转过程中受到了相当大的限制,其保值增值能力不强。在这种情况下,并不能通过市场进行资源的有效配置,导致集体建设用地长期处于低效利用。 本文通过阐述我国集体建设用地在产权上存在的残缺现状,重点分析了其产生的两个原因:产权主体缺位、来自外界的掠夺和法律对产权的限制(在我国就是政府对集体土地的掠夺和国家法律对产权的限制,即产权歧视)。在定性分析产权残缺对集体土地流转价格原因的基础上,运用剩余法测算集体建设用地土地(本文以“小产权房”用地为例)在隐形市场上流转的价格。通过公开市场上国有土地的价格与隐形市场上集体建设用地价格的差价获得产权残缺造成的集体土地价格减少的额度。在分析完全产权在土地价格构成的基础上,得到在隐形市场上集体建设用地流转中各利益主体之间的损益情况,最终获得农民集体在隐形市场上的损益情况。产权主体缺位导致的是交易费用的增加、产权歧视导致风险增加,这些本应该使我国集体建设用地价格增加,但是受到诸多限制的集体建设用地产权在这种情况下通过不断找寻出路,在降低自己产权收益的情况下,实现利益的最大化。农民表面上是获得了比房屋拆迁更多的利益,却造成了全社会的资源的流失。最后本文从产权改革、利益分配以及形成价格机制三种途径解决目前的产权残缺带来的问题,推动集体建设用地流转市场的改革。 通过对产权残缺对集体土地流转价格影响的研究,在公平公正的社会背景下,赋予农民平等的财产权利,保护农民的利益。这一方面可以在利益的驱动下,不断加快集体土地产权改革,建立城乡统一的土地市场,从而盘活农村土地,解决日益紧张的人地矛盾;另一方面,为我国农村房屋拆迁管理办法的改革提供一定的依据,使得农民真正享受的产权所有者的权益。


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