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《南京农业大学》 2005年
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辩证地价观与地价评估研究

冯雪渔  
【摘要】:中国城市土地利用是一项巨大的系统工程,这里面既有宏观问题,也有微观问题;有经济效益问题,也有社会效益和环境效益问题。当前城市土地利用最热门的话题就是经营城市土地的理念。地价就是土地效用或是效益的量化,一定程度上反映城市土地利用效率并引导城市土地合理利用,另一方面,城市土地利用效率的调查分析评价又从大方向上把握地价的空间分异规律,为评估地价提供指导。土地价格是地产市场中最重要的经济杠杆,符合土地资源配置的地价有利于地产市场的发展,反之,背离土地资源配置的价格必然制约着正常的土地交易,或者使土地市场产生扭曲。 我国现行的地价评估理论与方法是随着土地使用制度改革而不断建立和完善的。回顾十几年的发展历史,从一开始的学习借鉴,甚至直接套用国外和港台地区先进、成熟的理论体系和估价实务,到逐渐与大陆的实际有机结合,土地价格评估在地产市场运行中起着越来越重要作用的同时,其理论与方法也逐步成熟。 通过对地价评估诸多问题的分析,不难看出,造成理论和实践误区的根源在于用孤立的、静止的和片面的即形而上学的观点来认识土地价格,并用这种观点去评估地价,因而使评估结果(认识)并不能正确反映土地的客观价值(存在)。 本文在对目前国内外地价及地价评估理论综合学习的基础上,应用唯物辨证法的基本观点、基本规律、基本范畴,从分析辩证地价观和影响因素辩证关系入手,提出了地价辩证评估方法,同时探讨了地价与城市土地利用的辩证关系,最后用两个实例—以辩证方法和辩证地价观在南京市城市地价指数研究和南京市城市土地经济潜力测算进行实证分析。全文共12章,分为六部分。 第一部分 第1章导论。主要介绍选题依据、研究思路、研究方法和论文可能的创新和不足。 第二部分 第2、3章。主要就不动产估价、地价内涵、估价原则、土地估价制度、现代城市土地利用等方面的国内外有关文献进行了综述。系统阐述了关于土地、地产、不动产、土地和房屋价值、不动产估价和估价体系等有关概念。以唯物辩证法、系统论、地租地价理论、区位理论、城市空间结构理论作为论文的理论基础。全面介绍了我国目前传统的地价评估程序和常用方法,为论文中辩证地价观和地价辩证评估进行了铺垫。 第三部分 第4章至第8章。这四章是论文的核心部分和重点研究的内容。首先,
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