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《南京农业大学》 2007年
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土地市场视角下我国城市土地潜力研究

刘琼  
【摘要】: 随着我国工业化、城镇化进程不断向纵深推进,用以承载非农产业活动的城市土地保持着快速增长的势头。同时,因城市土地急剧扩张而导致的粮食安全、环境保护及失地农民保障等问题也日益突显。城市土地内涵挖潜、集约利用的呼声日益高涨,并在决策层得到了积极的响应和部署,新一轮土地利用规划编制明确提出要盘活城市土地潜力。因此,需要对城市土地潜力开展系统研究,以推动城市土地利用从外延扩张走向内涵挖潜,提高集约利用水平。 由于土地的粗放和集约利用归根到底是资源配置的问题,所以土地市场的运行机制和资源配置将是潜力研究的出发点和着眼点。因此,本研究将依据城市经济学的相关理论,通过分析一般城市土地市场运行机制,在明确界定城市土地潜力概念的基础上,研究我国特殊的市场结构下,城市土地价格的形成机制及其对城市土地规模和密度的配置,从而明确我国城市土地潜力的形成机制、提出定量测算方法,以期对土地利用总体规划中安排城市土地挖潜任务提供参考依据。 论文首先通过文献综述,揭示了经济学中关于城市土地的基础理论研究和国内对城市土地潜力研究的历史与现状,认为我国城市土地潜力研究的不足主要表现在理论研究薄弱,明确了未来研究的方向和目标。同时,介绍了发达国家和地区在城市土地潜力开发中的实践经验,并将其与我国的实践进行对比。由此认为城市土地市场运行机制是城市土地潜力研究的起点。 接下来,论文对一般城市土地市场的资源配置进行了分析,通过引入单一中心城市假设,分别分析了城市经济静态模型和动态模型中的城市地租和地价内涵,从而明确了城市土地规模和密度变化的规律,将其作为界定城市土地潜力概念的标准。在动态模型中,城市边界点的条件是城市地租等于农业地租和资本租金之和、城市土地密度曲线由于城市土地再开发而比静态模型中的更为复杂。同时,文章对我国城市土地市场产权基础的特殊性进行了分析,明晰了三大交易主体,其中地方政府是城市土地市场的核心参与者;划分出三个市场层次,分析了各市场层次上现存的多种交易方式及其市场化程度。因此,相对于一般城市土地市场而言,我国城市土地市场结构具有明显的二元性,其资源配置方案可能与一般城市土地市场存在明显区别,这就构成我国城市土地潜力形成的背景。据此,文章以完全竞争条件下的城市土地市场规模和密度为标准,对城市土地潜力的概念进行了界定,并将其划分为城市土地规模潜力和城市土地密度潜力两种类型。 根据以上分析,论文首先对我国城市土地规模潜力的形成机制和测算方法进行了分析。首先将基于地租的城市边界确定模型修改为基于地价的模型,即城市土地价格曲线和农用地转用成本线的交点决定城市边界;其次在我国城市土地市场上选择土地征用市场和二三级市场作为决定城市边界的市场层次,并对其现行价格进行了分析,认为土地征用市场的交易价格——土地征用费严重低于合理值,二三级市场由于一级市场的价格传导作用,交易价格偏高,从而绘制出相应的价格曲线;在此基础上可以得到,我国城市土地边界将超过完全竞争条件下的合理值,过度扩张的这部分土地属于城市土地规模扩张的范畴,这就构成了城市土地规模潜力的来源;然后,论文回顾近年来我国城市土地规模变化轨迹,对上述结论进行了验证。根据规模潜力形成机制的分析,论文采用“柯布—道格拉斯”生产函数,在GDP、固定资产投资存量、城市土地扩张量之外,引入“土地市场价格吻合程度”这一变量,作为定量测算城市土地规模潜力的方法。 然后,论文对我国城市土地密度潜力的形成机制和测算方法进行了分析。论文选择土地征购市场和一级市场作为决定城市土地密度的市场层次,并对其现行价格进行了分析,认为土地收购市场的交易价格——土地收购补偿费严重低于合理值,一级市场上工业用地价格低于合理值,而住宅、商服用地的价格包含垄断利润,高于合理值,从而绘制出相应的价格曲线;根据以上价格曲线,可以得到工业用地开发密度偏低、住宅和商服用地开发密度偏高、城市内部的土地再开发规模将超过合理值,城市土地密度潜力将提前形成的结论,从而明确了城市土地密度潜力的形成机制;然后论文通过回顾近年来我国城市土地密度变化轨迹,对以上结论进行了验证;最后采用成本收益法,提出了针对微观地块的城市土地密度潜力判定方法。 在理论分析之后,论文以江苏省南通市为例,分析其土地市场交易情况,对其城市土地规模潜力进行了测算,结果表明在经济社会快速发展的同时,南通市新增城镇建设用地中有相当部分是过度扩张的,城市土地规模潜力十分可观;此外,论文选择了江苏省昆山市,通过大样本调查,对1412家工业企业的用地密度进行了评价,结果表明昆山工业企业用地密度整体处于较低水平,工业企业用地密度的区域差异与工业发展水平的区域差异不符。 通过理论分析和实证研究,论文提出以下基本结论:(1)土地产权制度的特殊性是我国城市土地市场结构特殊性的根源;(2)地方政府的直接参与及利益追求所导致的土地价格扭曲及土地资源配置的差异是我国城市土地潜力形成的根源;(3)我国城市土地规模扩张中有相当部分是过度扩张的,城市土地规模潜力十分丰富;(4)现有的城市土地密度潜力中有一部分潜力是虚假潜力。基于以上结论,论文提出以下政策建议:通过产权改革,强化集体土地所有权地位、保护城市土地使用权是从根本上促进城市土地市场化程度提高的出路;在产权改革短期内难以完成的情况下,应该对地方政府行为进行规范,比如限定征用权行使范围和土地使用权收回范围并提高补偿标准、严格划拨用地范围、推行工业用地招拍挂;创新中央政府对地方政府的约束手段,如实行绿色“GDP”考核、改革财税体制、改革土地出让金制度等经济手段来提高对地方政府的监管效果。
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