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《浙江大学》 2011年
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土地出让价格信号对房价的影响研究

任超群  
【摘要】:近年来,地价和房价不断上涨,成为社会关注的重要民生问题和政府宏观调控的重要关切点。地价和房价的关系引起了社会各界的激烈争论:一种观点认为土地价格的上涨提升了住房成本,由此导致了房价的上涨;另一种观点则认为地价占房价的比例有限,地价不是导致房价上涨的主要因素。社会各界的争论引起了学术界的关注,国内外学者们对地价房价的关系展开了大量的研究,并形成了“引致需求论”、“成本驱动论”和“互动论”等观点。这些研究大多基于城市经济学、新古典经济学和空间经济学等相关理论,关注地价与房价在长期均衡水平上的关系。但是现实中,房地产市场是不均衡的,当土地出让价格偏高或者偏低时,土地出让事件对房价造成瞬时的冲击,引起房价在短时间内的变化。在土地出让事件发生前后,市场的经济基本面几乎没有变化,但是房价却有了较大的波动。基于行为经济学和信息经济学的价格发现理论认为,除了经济基本面因素以外,信号等非经济基本面因素也带来了房价的变化。土地市场中偏高或者偏低的价格蕴含了新的信息和信号,传递到房地产市场,引起房价的变化。 本文从价格发现视角出发,研究土地出让价格信号对房价的单向影响作用。为了揭示土地出让价格信号影响房价的作用范围、扩散效应和楼盘差异性,本文利用杭州市的相关数据,在第四章至第七章中,分别从城市层面、城区层面和项目层面实证检验了土地出让价格信号对房价的影响作用。第四章在城市层面,运用杭州主城区2006年1月~2010年12月199宗住宅用地交易数据和在此期间的新建商品住宅价格数据,构建ARMA模型,检验了土地出让价格信号对整个城市房价波动的影响作用。第五章将研究对象缩小到城区层面,借鉴事件研究法的思想,运用杭州主城区2006年1月~2010年3月177宗住宅用地交易数据和在此期间7个城区的新建商品住宅价格数据,检验了土地出让价格信号对城区房价水平的影响作用。第五章还检验了土地出让价格信号影响房价的不对称性和市场形势对土地出让价格信号影响房价的调节作用。第六章进一步将研究对象缩小到土地周边的项目层面,运用杭州主城区2006年1月~2010年3月177宗住宅用地交易数据和251个新建住宅楼盘的销售数据,分别检验了土地出让价格信号对距离地块1km以内的楼盘、1km~2km的楼盘和2km~3km的楼盘的影响作用,揭示了土地出让价格信号影响周边楼盘价格的扩散效应。第七章在前几章研究的基础上,运用杭州主城区2006年1月~2010年3月177宗住宅用地交易数据和251个新建商品住宅楼盘的销售数据,从供给和需求两个方面,构建了楼盘特征及其他因素对楼盘价格波动的影响模型,分析了土地出让价格信号影响房价的楼盘差异性。通过系统的理论与实证分析,本文主要得到以下结论: 第一,土地市场中的价格信号对房价有明显的影响作用。土地是房地产的原材料,土地的价格是住房成本的重要组成部分。地价反映了开发商对未来房地产市场的预期,偏低或者偏高的地价被认为蕴含了新的信息,这一信号传递到房地产市场中,会影响购房者的预期和决策,从而导致了房价的波动。 第二,在影响范围上,土地出让价格信号对出让地块所在城区的房价有显著的影响作用,对整个城市房价的影响不显著。土地和房地产区域性强,土地出让价格信号对房地产市场的影响具有区域性。某城区的地块出让后,土地出让价格信号对该地块所在城区的房价水平产生了显著的影响。但是土地出让价格信号影响范围有限,对整个城市的房价影响不显著。 第三,土地出让价格信号对房价的影响作用具有不对称性:负向土地出让价格信号对房价的影响作用大于正向土地出让价格信号对房价的影响作用。在平稳的市场形势下,偏低的土地出让价格传递了负向信号,引起房价下跌。但是,偏高的土地出让价格被认为是多方面因素造成的,并不一定表示开发商对未来房价有乐观的预期,因此,正向土地出让价格信号对房价影响不明显。 第四,在好的市场形势下,正向土地出让价格信号对房价有显著推动作用。当房价连续多期持续上涨时,市场参与者容易形成房价继续上涨的预期。这时,正向土地出让价格信号正好印证了人们的这一预期,进一步强化了他们的信念,影响其购买决策,导致房价上涨。 第五,在土地出让价格信号影响房价的扩散效应上,土地出让价格信号以出让地块为中心,随着时间推移不断往外扩散影响周边楼盘。 第六,土地出让价格信号影响房价存在楼盘差异性。在负向土地出让价格信号影响下,高品质楼盘价格下降幅度比一般品质楼盘价格下降幅度小;销售后期的楼盘比销售前期的楼盘价格下降幅度小,大规模的楼盘比小规模的楼盘价格下降幅度小。 与已有的研究成果相比,本研究的创新点和学术价值主要体现在以下几个方面: 第一,揭示中国大陆背景下土地出让价格信号对房价的影响作用。以往基于市场均衡理论城市层面的地价房价研究无法很好地解释土地出让事件对房价的冲击作用;而且,城市层面的数据掩盖了地块和楼盘的异质性,无法揭示地价对房价影响的楼盘差异性。本文从价格发现的视角出发,利用杭州城市、城区和项目层面的数据,实证研究了中国大陆背景下土地出让价格信号对房价的影响作用,深化和丰富了已有的相关研究。 第二,检验了房地产市场中市场形势对土地出让价格信号影响房价的调节作用。价格发现理论认为投资者厌恶风险的态度使得他们在好的市场形势下对负向信号的反应程度大于对正向信号的反应程度。本文在中国大陆房地产市场中,检验市场形势对土地出让价格信号影响房价的调节作用,得出了不一样的结论:市场形势对正向信号影响房价有正向的调节作用。这主要是因为中国大陆政府对房地产市场依赖,导致了市场参与者对市场信心充足,风险偏好大。他们倾向于接受符合房价上涨预期的信号,这使得好的市场形势与正向土地出让价格信号共同推动了房价的上涨。 第三,揭示了土地出让价格信号在空间范围内的扩散效应。很多学者对土地和房地产的空间性展开了研究,他们大多关注地价和房价的空间分布特征等问题,对房地产市场中信号的扩散效应研究较少。本文对此展开研究,并发现土地出让价格信号以出让地块为中心,随时间推移不断往外扩散影响周边楼盘。为这方面的相关研究做了有益的探索。 第四,解释了土地出让价格信号影响房价的楼盘差异性。本文从供给和需求两个方面,构建楼盘特征及其他因素对楼盘价格波动的影响模型,探索性地研究了在负向土地出让价格信号的影响下,楼盘特征等因素对楼盘价格波动的影响作用。 由于时间、精力和研究条件等方面的限制,本研究在以下几个方面存在不足:第一,仅关注土地出让价格对房价的单向影响作用,没有研究房价对地价的影响作用。第二,仅选取杭州2006年1月-2010年12月的相关数据,样本数据不够充足。第三,使用楼盘中各住宅单元价格的平均值衡量楼盘房价的方式不够准确。第四,未能有效控制宏观调控政策事件对房价的影响作用。第五,以杭州市为例展开研究得到的结论对其他城市的适用性有待考察。 可以从以下几个方面展开后续研究:第一,将房价对土地出让价格的影响作用纳入到研究框架中,构建土地出让价格和房价相互影响的模型。第二,进一步研究土地出让价格信号作用下消费者和开发商的预期和决策行为,揭示土地出让价格信号对房价的影响机理和路径。第三,准确测量宏观调控政策事件对房地产市场的影响。
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