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《浙江大学》 2016年
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城市控制性详细规划实施可行性研究

冯怡婷  
【摘要】:城市控制性详细规划是我国城市规划体系中规划和建设的桥梁,2008年《城乡规划法》确立了它的法律地位,城市开发建设必须遵循城市控制性详细规划的控制和指导。理论和实践表明,经济效益是城市建设和发展的重要动力,城市控制性详细规划的实施虽然不能唯经济效益,但也不能忽视经济效益,经济效益好的城市控制性详细规划,具有实施的可行性。本文以城市控制性详细规划方案为基础,分析了城市控制性详细规划与城市土地及房地产开发之间的互动关系,根据房地产价格形成原理,从政府、开发商、消费者(用地企业和个人)的角度分析,提出了城市控制性详细规划实施可行性研究的理论框架和方法,建立了城市控制性详细规划实施经济效益评价的指标体系。通过上海市桃浦科技智慧城控制性详细规划的实证研究,论证了它们的科学性和适用性。本文研究的具体结论为:(1)城市控制性详细规划必须依靠城市土地和房地产开发来实施,对于城市土地和房地产开发具有推进、诱导和整合作用。(2)城市控制性详细规划实施的经济效益评价指标包括:房地产销售价格或房地产开发总价值、土地出让政府期望价格或者单位面积土地出让价格、土地开发强度(最大许可建筑容积率)、楼面地价和房地产销售价格比率、公共配套设施服务满意度、土地外部经济效益非负性。房地产开发总价值是房地产开发商的经济效益来源,是消费者(用地企业和个人)的经营生活成本;土地价格是政府的主要收入来源,是房地产开发商的成本;楼面地价和房地产销售价格比率是房地产开发商利润的表现形式。房地产销售价格或房地产开发总价值、土地出让政府期望价格或者单位面积土地出让价格、楼面地价和房地产销售价格比率这是评价指标体系的核心。土地开发强度(最大许可建筑容积率)、公共配套设施服务满意度、土地外部经济效益非负性是城市控制性详细规划科学性和合理性的保证,是规划实施可行性的前提条件。(3)城市控制性详细规划实施的可行性是以开发商对于房地产项目投资的经济可行性为基础的。房地产开发总价值直接决定了房地产项目经济效益的大小,由于房地产价格是由市场决定的,房地产价格不可能超出消费者(用地企业和个人)经济收入的一定比率,政府也只可能接受正常的土地市场交易价格。在房地产总价值确定的情况下,房地产商对于房地产项目的建设成本心中有数,房地产项目的利润空间实际上取决于土地成本(地价)。房地产开发商认为房地产项目投资可行,实际上确认了房地产价格能够为消费者(用地企业和个人)接受,土地价格也得到了政府认可。(4)通过上海市桃浦科技智慧城控制性详细规划实施可行性案例研究,论证该规划方案科学合理,在基础设施配套和生态环境上有显著改善,规划实施经济可行,证明了本文可行性研究方法的适用性。
【学位授予单位】:浙江大学
【学位级别】:硕士
【学位授予年份】:2016
【分类号】:TU984;F299.23

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