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《浙江大学》 2003年
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城市住宅价格的动力因素及其实证研究

崔新明  
【摘要】: 自1998年我国取消福利分房以来,城市住宅投资规模迅速扩大,住宅销售面积逐年增加,与此同时城市住宅价格也迅速增长,有的城市甚至以每年20%的速度上涨,引起了政府、企业、专家学者和媒体舆论的高度重视。但遗憾的是,目前我国住宅市场和住宅价格的研究还只是停留在宽泛性的定性分析上,缺乏定量分析与实证研究,也缺乏可靠的分析工具和模型模拟,因而也无法知道城市住宅价格对哪些因素是敏感的,这些因素的影响力是多少。理论研究的不足造成了政府政策和企业决策缺乏有效的科学依据和技术支撑,购房者投资缺乏有效的指导,这无疑影响了我国住宅产业健康、持续的发展。因此,在我国的住宅市场研究中,十分需要全面分析住宅供需关系,构建可以进行政策分析和投资分析的城市住宅价格模型。在此背景下,论文以城市住宅价格为研究对象,试图探讨哪些主要动力因素对住宅价格产生影响,并通过实证的方法进一步研究其内在运行机制,希望在发展我国住宅价格模型的同时,为政府调控、企业经营、银行信贷管理和购房者投资提供分析方法和工具。 论文首先研究了国外关于住宅价格实证研究的文献,对住宅价格的主要动力因素从理论和实证角度进行了论证,还对住宅价格模型的实证结果进行了分析,归纳出住宅价格的6个主要动力因素是:收入、利率、信用可靠性、税收结构、住宅供给和人口结构。文献研究还发现,住宅市场的融资水平高低与住宅价格变化存在着显著的正相关,住宅价格在高、低融资条件下对家庭收入的变化反应也是不同的。 在文献研究的基础上,论文从需求、供给及其他社会经济因素等方面对中国城市住宅价格的主要动力因素进行了实证研究,主要内容包括以下5个方面: (1)城市住宅价格水平的动力因素分析。以市区非农业人口、国内生产总值、人均可支配收入、商品住宅销售面积、人均住房使用面积、恩格尔系数为解释变量,对城市住宅价格进行了建模和实证研究。我们分别采用1998—2000年全国30个大、中城市和浙江省8个主要城市的相关数据进行建模,实证结果显示,市区非农业人口和人均可支配收入对城市住宅价格产生显著的影响,这和国外的研究结果基本一致。利用回归模型对2001年全国8个城市和浙江省4个城市的理论住宅价格进行了测算,并与实际住宅价格作了比较分析。 (2)引入住宅抵押贷款因素后的融资效应对家庭住宅需求价格的影响。我们首先设计了跨期预算约束条件下的家庭住宅需求价格模型,然后采用2001年度杭州市区300户城镇居民调查数据资料进行实证研究。实证研究发现引入住宅抵押贷款因素后,贷款成数、贷款利率、贷款期限对家庭住宅需求价格产生显著影响,降低贷款利率、延长贷款期限均可以提高居民的支付能力,扩大住宅市场的有效需求,从而提升家庭住宅需求价格。实证研究还发现在模型中加入收入增 浙江大学博士学位论文 长率这个变量后,模型更具实际意义,家庭住宅需求价格对收入增长率这一变量 非常敏感。基于未来收入的增长预期,我国住宅需求价格的上涨空间是广阔的。 此外,实证研究还发现引入住宅抵押贷款因素后,目前杭州中、高收入家庭已经 具备住宅商品化的条件,完全可以从市场上购买与自己支付能力相适应的住宅, 而低收入家庭的支付能力与相适应的住宅价格还有一定的差距,这一结果也与国 际惯例相符合。利用我们2003年对杭州市1200位市民的问卷调查资料,进一步 分析了杭州住宅市场持续繁荣的经济原因。 (3)住宅建安综合费用对住宅价格的影响。论文利用深圳1984一2000年和 上海1996一2000年的统计数据,研究了建安综合费用对住宅价格的影响。从实 证分析来看,建安综合费用对住宅价格的影响要分长期和短期分别考虑。在短期 内,影响住宅建安综合费用的因素基本是固定的,如人工工资、建筑材料价格等, 同类住宅的建安综合费用水平基本稳定,短期内建安综合费用对住宅价格影响不 显著。从长期来看,随着经济发展和居民生活水平的提高,影响住宅建安综合费 用因素的价格也不断上涨,如人工工资、建筑材料价格都在不断上涨,还有住宅 建设标准也不断提高。因此,就长期而言,住宅建安综合费用仍是住宅价格的重 要动力因素之一。 (4)土地成本与住宅价格的关系。在理论上,土地成本对一个城市的住宅 价格水平的作用不明显,土地价格可能是住宅供求关系派生出来的。论文利用杭 州市区2002年在售的96个楼盘样本数据进行实证分析,结果显示,土地成本对 住宅价格的解释力达到615%,土地成本的弹性系数估计值为0.328。也就是说, 土地成本变动1%,住宅价格就会有0.328%的变动。因此,就开发项目个案而言, 土地成本是住宅价格的主要动力因素。 (5)住宅租金与住宅价格的关系。从理论分析来看,住宅租金应和住宅价 格具有良好的一致性。’论文利用杭州主城区2002年6月一12月期间住宅市场住 宅租金与住宅价格的615对交易样本数据进行了实证研究,结果表明,虽然杭州 的住宅价格和住宅租金的相关性为0.652,说明住宅价格和住宅租金具有良好的 相关性,但是从回归方程分析来看,贷二0.425说明住宅
【学位授予单位】:浙江大学
【学位级别】:博士
【学位授予年份】:2003
【分类号】:F293.3

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6 本报记者 林喆;再现“价涨量跌”[N];中国证券报;2009年
7 张艳红;楼市深陷“失衡的繁荣”[N];第一财经日报;2009年
8 本报记者 洛涛 ;中房指数:北京住宅价格明年仍呈涨势[N];经济参考报;2004年
9 本报记者  朱蕾;深圳住宅价格涨至高位 投资者移情商业地产[N];中国房地产报;2006年
10 本报记者 杨学聪;二手住宅价格3年来首现停涨[N];北京日报;2008年
中国博士学位论文全文数据库 前10条
1 徐迎军;我国住宅价格波动与效应研究[D];南京航空航天大学;2011年
2 崔新明;城市住宅价格的动力因素及其实证研究[D];浙江大学;2003年
3 温海珍;城市住宅的特征价格:理论分析与实证研究[D];浙江大学;2004年
4 郝前进;特征价格法与上海住宅价格的决定机制研究[D];复旦大学;2007年
5 吴宇哲;基于GIS的城市住宅价格时空演变规律探索及其应用研究[D];浙江大学;2005年
6 孙璐璐;近期我国城市住宅价格波动与政府宏观调控[D];西南财经大学;2006年
7 张娟锋;住宅价格与土地价格的城市间差异及其决定因素研究[D];浙江大学;2008年
8 闫国平;上海房地产市场价格影响因素研究[D];同济大学;2007年
9 黄振宇;1998-2007年中国住宅市场价格上涨原因分析[D];山东大学;2010年
10 钟威;珠三角“极点”城市住宅价格传导研究[D];华中科技大学;2010年
中国硕士学位论文全文数据库 前10条
1 韩国栋;上海市住宅价格体系的实证分析[D];华中科技大学;2004年
2 温志媛;西安市住宅价格主要影响因素分析及其预测[D];西安科技大学;2010年
3 张兆良;地铁对沿线住宅价格的影响研究[D];西安建筑科技大学;2010年
4 李锋;Hedonic模型在建筑经济分析中的应用[D];太原理工大学;2010年
5 叶展文;我国城市商品住宅价格的实证分析[D];暨南大学;2003年
6 陈素理;我国住宅价格研究[D];重庆大学;2004年
7 贺克艳;我国城市商品住宅价格影响因素研究:模型的构建与应用[D];复旦大学;2010年
8 张正东;基于人工神经元网络的商品住宅价格研究[D];西安建筑科技大学;2005年
9 刘云;我国城市商品住宅价格影响因素研究[D];武汉理工大学;2005年
10 陈波;广州市住宅价格攀高因素分析与调控措施研究[D];暨南大学;2008年
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