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《浙江大学》 2003年
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中国住宅产业发展探析

孙向红  
【摘要】:经过二十余年的发展,我国住宅产业在量上的增长已毋庸质疑。然而倘若考察质的方面的改善,却不容乐观。前些年产业发展的大起大落、产业投资的一放即乱和一收即死等等,都表明了我国住宅产业缺乏良性的自增长机制。加之,近些年来,得益于一系列利好政策包括长期低利率的刺激,激发了旺盛的住宅需求。一些开发企业便放松了对产品品质的追求,用户意识、创新意识淡薄,“惜售”、炒卖“楼花”、产品粗制滥造甚至欺瞒消费者等等现象层出不穷,不仅危害了住宅购买者预期效用的实现,也危害着住宅产业的健康发展。一旦银根收紧、利率调高,住宅市场的危机不容忽视。本文运用经济学原理,在对该产业发展作深入细致研究的基础上,尝试提出对策和建议,试图化解潜在风险,促使住宅产业走上持续健康发展之路。 我国住宅产业发展的过程正是住宅市场形成和成长的过程。因此,建立完善的住宅市场,理顺住宅的投资机制,是奠定住宅产业良性自增长机制的关键。本文紧紧抓住培育和完善住宅市场这一关键,围绕促进住宅产业持续健康发展这个主题,着重从住宅市场角度剖析了我国当前存在的问题及原因,同时在借鉴了国外产业发展经验的基础上,提出了完善我国住宅市场、促进住宅产业发展的设想和建议。 本文的结构如下:第一章:对我国住宅产业发展历程进行简要回顾,阐述住房制度改革以及住房分配货币化推动了现阶段产业的空前快速发展;第二章:从国民经济发展、城市化进程、居民消费结构变化、住房制度改革与市场发展等角度,考察与产业发展之间的关系,展望产业发展前景;第三章:在对住房制度改革以来的产业发展作一阶段性总结后,着重从住宅市场角度剖析了当前存在的问题及原因。第四章:通过恩格尔系数变化与居民居住消费支出之间的相关关系,找寻产业发展的一般规律;以美国、联邦德国和日本为例,探寻产业发展政策的演变轨迹;在明确我国住宅产业发展所处阶段的基础上,提出可借鉴的成熟经验。第五章:提出健全和完善我国住宅市场以及提高住宅有效供给的对策和建议:从制度建设入手,加强产权及法律基础设施建设;从土地、住宅开发、住宅流转、住宅金融、专业服务等子市场入手,构建与完善住宅市 场体系;在尽量让市场发挥主导作用的同时,建立和完善住宅经济的宏观调控 体系,并逐步完善我国的分层次住房政策;充分重视城市规划对产业发展模式、 基础设施配套的引导作用;大力发展住宅产业化。 基于对当前住宅市场突出问题的深入思考,以及较为广泛地学习和借鉴国 外的成熟经验,使得本文体现出一些新意,比如:应用博弈论,提出消除住宅 开发市场中存在的信息障碍,变一次博弈为重复博弈,建议建立开发商信用档 案,改变市场信息不对称的状况,减低道德风险;引用Burgess的“过滤理论” 对住宅市场的流转模式进行了分析,找出我国住宅流转市场存在的缺陷,建议 激活存量住宅市场,疏通住宅流转“栓塞”,并针对性地提出了三条建议;在理 性借鉴发达国家产业发展经验后,提出要坚持市场机制为主、政府产业政策措 施为附的指导思想,要理顺和完善住宅产业政策措施的制定和实施机制,充分 考虑与市场机制相结合;应用经济学方法,对住房供给者补贴与住房需求者补 贴的不同经济效应进行了分析,比较出需求者补贴是优于供给者补贴的一种政 策选择。进而提出经济适用房政策不宜成为住房政策的主流;在分析因住宅金 融因素制约当前产业发展时,从人的生命周期的角度,探讨了住房抵押贷款的 效应,分析了住房抵押贷款成为现代市场经济增长的“动力源”之一的深刻内 涵。这些都在结束语部分进行了说明。
【学位授予单位】:浙江大学
【学位级别】:硕士
【学位授予年份】:2003
【分类号】:F293.3

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