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《厦门大学》 2007年
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中国住宅市场的价格博弈与政府规制研究

王吓忠  
【摘要】: 近年来,中国住宅商品价格整体升温,部分地区呈现过热现象,市场出现了投资增长过快、供给结构不合理、房价涨幅过大、空置面积却不断增加等涉及产业健康发展的问题。与此同时,中国楼市也经历了种种政策“过山车”,先是土地的“8?31大限”,后有“国八条”和七部委下发的“意见”以及银行“按揭”贷款利率的不断调高,再有2006年的“国六条”,等等。在政策洗礼下的中国楼市是否真的实现了预期的宏观调控效果?当然,要实现中国楼市健康稳定有序的发展,需要有个过程,但就目前来看,政策高压下的房价增幅尽管有所回落,而上涨势头依然不减,投机性购房有增无减,保障性住房与土地供给缺位,供给结构矛盾仍然突出,多数居民还是面临买房难的问题。显然,中国各城市住宅价格的快速上涨已经不能很好地用经济基本面和供不应求来解释,历史数据分析也显示出住宅价格已经极大地偏离了长期均衡值,中国的住宅市场已处于相当程度的市场失灵和价格失效的状态。 产业管制及其价格规制是基于市场失灵下的政府干预行为,是市场经济的辅助功能,旨在使市场回归正常、理性的运行轨道。我国房地产市场发展的好坏对老百姓的安居乐业至关重要,但是住宅市场近几年发展得既不适宜“安居”,又不适宜“乐业”,这与地方政府在土地供给上的价值取向与住宅市场供给结构失衡等不无关系。当前,政府是否应该规制住宅市场,遇到了来自理论界和实践部门的不同声音,以为价格管制或规制属于计划经济,不是市场经济,我们不应该干预开发商的产品供给与定价行为,这种观点在住宅市场利益集团的强化下,形成了市场的控制力量,对政府产业规制政策的制定和实施造成了负面影响。由于认识上的不统一,政府出台的住宅市场规制政策不到位,或者一些可行的产业规制措施也远未达到预期的效果,甚至导致政策的失效与规制的失灵。为此,我们有必要从理论上系统梳理房地产市场失灵的现象与成因,探究住宅产业微观规制机理,充实住宅产业经济规制理论与方法,为政府的住宅价格经济规制提供坚实的理论基础和可操作性的建议,以利于调整我国住宅产业规制政策,改善产业的监管手段和管理方式,改变以往“不管就乱,一管就死”的状况。 本文探索如下几个方面以求有所创新:(1)以规制经济学和产业组织理论与方法为指导,全面系统地研究中国住宅市场政府经济规制机理,结合住宅市场价格形成与博弈的新特点,深入剖析中国住宅市场价格经济规制的现状、缘由、土地供给、垄断市场结构、信息不对称以及限价房和保障性住房价格规制等问题。在此基础上,设计政府规制架构和各类型住房的价格经济规制模型,研究力求贴近中国住宅市场实际,实证分析更具有现实针对性。(2)综合运用博弈模型模拟中国住宅市场经济现实,分别构建中央与地方政府、政府与企业、企业与企业以及企业与消费者之间的价格博弈模型,首次利用博弈模型详细分析土地的组合供给规制均衡、信息不完全房价博弈与规制的序贯均衡以及限价房“两竞两限”激励性价格规制均衡等,以新的视角探求住宅价格的形成机理与政府价格经济规制政策的有效性。(3)首次从规制立法、规制机构设置、规制监督体系和规制资金等方面设计基于市场经济体制下的转型期中国住宅市场相对独立的政府经济规制架构。(4)首次构建商品住宅价格二元规制模型和限价房“两价”激励性竞价模式,并重构了保障性住房价格规制模型。 本文研究的主要观点与结论如下:(1)中央政府从全社会政治经济大局出发,应限制地方政府自身利益在土地市场上的无限膨胀,博弈均衡须采取组合式供给地价规制方式,以实现地价的平稳增长。(2)住宅市场的垄断结构与产品差异性,导致市场呈弱价格竞争特性,通过大量供给住宅商品达到降价的政策是无效的,它只会带来更多的空置面积和更低的入住率,并给市场埋下供给过剩的隐患。(3)住宅市场的信息不对称导致市场参与各方极具价格上涨偏好,房价、住宅品质以及成本关系脱节,市场呈现非理性混合均衡状态。为使市场出现房价博弈的良性序贯均衡,政府应加大打击利用信息资源谋取暴利的力度。(4)针对住宅市场失灵现状,政府必须注重长效规制机制建设,建立住宅产业经济规制法律体系和组织架构,对住宅商品市场实行“二元”价格经济规制,以防止价格泡沫的生成。(5)必须通过立法和制度设计,构建面向中低收入者的住房分类供应制度,以解决住宅市场供给结构失衡等问题。(6)应构建基于特许开发权竞标的限价房两段式竞价经济规制机制,探索多种形式的限价房和保障性用房价格与费率经济规制方式,确保住宅建筑质量等。 由于论文涉及问题较多,囿于本人学识水平,纰漏难免,有待今后进一步研究改进。
【学位授予单位】:厦门大学
【学位级别】:博士
【学位授予年份】:2007
【分类号】:F293.3;F224.32

知网文化
【引证文献】
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